הסכם קבלן – נווה גנים – סופי לחתימה הסכם מכר מקרקעין – נווה גנים – סופי לחתימה

חברי הקבוצה אינם צריכים לחתום על ההסכמים אלא להעביר במייל חוזר לעו"ד בונומו את אישורם לחתימתו על ההסכמים על פי יפוי הכוח.

כאמור התנאים שנסגרו עם הקבלן הינם כדלקמן :
הקבלן ירכוש מהקבוצה 12 יחידות קרקע בעבור 250,000 ש"ח לכל יחידת קרקע.
אנו נשלם לקבלן עבור בנייה של כל דירה בסך 625,000 ש"ח כולל מע"מ.
תנאי התשלום לקבלן יהיו 200,000 ש"ח ביום עלייתו על הקרקע ויתרת התשלום עם קבלת הדירה.

במהלך הדיונים סביב החוזים המשפטיים עלה רעיון שבאמצעותו ניתן יהיה לחסוך מס שבח לקבוצה, ללא שינוי בעלות האמתית של כל בעל יחידה:
הקבלן ירכוש את יחידת הקרקע במחיר של 150,000 ש" ולא 250,000 ש"ח. (כלומר כל אחד מחברי הקבוצה ימכור את חלקו לקבלן במחיר של 75,000 ש"ח במקום 125,000 ש"ח)
העלות עבור בנייה של כל דירה תרד לכל אחד מחברי הקבוצה בהתאמה מ- 625,000 ש"ח כולל מע"מ למחיר של 575,000 ש"ח כולל מע"מ.
בצורה זו חסכנו מס שבח של 25,000 ש"ח לכל יחידת קרקע ובהתאם לכל אחד מחברי הקבוצה מס השבח יהיה באלפי שקלים בודדים (ככל ויאשרו את העסקה במיסוי מקרקעין, אך לאחר בדיקה מעמיקה יש סיכוי גדול שזה יעבור).
במילים פשוטות- הקבלן רוכש מאתנו 12 יחידות במחיר מופחת, אבל במקביל מוריד את עלות הבנייה מהצד שלו, באותו שיעור, וכך, בסך הכל, העלות לדירה לא משתנה ורק מס השבח יורד משמעותית-
במתווה החדש כל אחד מחברי הקבוצה ימכור את חלקו לקבלן עבור 75,000 ש"ח ועלות בניית הדירה תהיה 575,000 ש"ח כך שבקיזוז התמורה כל אחד מחברי הקבוצה ישלים לקבלן 500,000 ש"ח.

יש לציין כי העסקה עם הקבלן מותנית בקבלת ליווי בנקאי כאשר הבנק דורש מכירה מוקדמת של כ- 10 יחידות דיור.
לאור האמור לעיל ובכדי לקדם את העניין הקבלן יוצא כבר בשבוע הבא בקמפיין מכירה של דירות.

זמן משוער לתחילת עבודות כ- 3 חודשים (לאחר מכירת 10 דירות, חתימת הקבלן על הסכם הליווי ומתן ערבויות לכל אחד מחברי הקבוצה בשווי הדירה חדשה בהתאם לדו"ח השמאי של הבנק המלווה).

בטחונות:
חשוב לציין בכדי שכולם יהיו מודעים לכך – בכל הסכם בנייה של קבלן ביצוע הבונה דירות לבעלי הקרקע, הקבלן נותן ערבות ביצוע בגובה של 5-8 אחוז מסך עלות הביצוע בלבד.
בעסקה שסגרנו עם הקבלן הביצוע הנוכחי, הוא נותן לנו ערבות חוק מכר בשווי הדירה החדשה !!! זה דבר שאין באף עסקה עם קבלן ביצוע אשר בונה את הדירות עבור בעלי הקרקע.

היתר בניה :

הוצאת ההיתר התעכבה משום שהתגלה קו ביוב עירוני אשר עובר בתוך המגרש והיה צורך לפנות ל"מי כרמל" אשר יטפלו בעניין.
נכון להיום העניין כבר סודר והתיק עצמו עבר לחישובי אגרות לאחר מילוי כל תנאי ההיתר. מיד עם קבלת חישובי האגרות ותשלומן יונפק היתר הבניה.

סופ"ש נעים לכולכם

היתר הבנייה :

סיימנו כמעט את כל התנאים לקבלת ההיתר.
עיכב אותנו עניין היטל ההשבחה כשהשמאי של העירייה רצה לחייב אותנו ב 2.8 מיליון ש"ח.
היות ומירן בקשר עם שמאי העירייה והוא עידכן אותו בזמן, ביקשנו ממנו להמתין עם החיוב כדי שנוכל להעביר לבדיקה של שמאי מטעמנו (דבר שלא נהוג נכון להיום אך שמאי העירייה נענה לבקשתנו).
מירן פנה לשמאי, שהינו שמאי בכיר ומוערך מאוד בחיפה -גם בכל מוסדות הבנקים וגם בעירייה ובועדות התכנון – ועדה מקומית / ועדה מחוזית וכו'.
לשמחתנו השמאי סגר את העניין מול עיריית חיפה, והיטל ההשבחה יעמוד על סך של כ- 150,000 ש"ח בלבד !!!

הדבר היחיד שנותר לנו הוא עניין אישור ראש העיר להדמיית הפרויקט:
מר יונה יהב אישר את הבניין שלנו וביקש שנעשה שינוי מהותי בבניין השני בכדי שלא יהיו שני בניינים זהים.
הוסבר לראש העיר שזה פרויקט אחד של שני בניינים מעל חניון משותף והבניינים זהים אך בצורת מראה אחד של השני כי זה אותו פרויקט ושני הבניינים "מדברים" אחד עם השני… הוא עדיין התעקש על שינוי מהותי…
האדריכלים עובדים על שינוי התכנון ובשבועיים הקרובים נגיש את התכנון החדש של הבניין השני לאישור ראש העיר.
חוזה קבלן :
הועברו טיוטות חוזים והעורכי דין בקשר בנדון, מיד לאחר החגים ייחתם החוזה עם הקבלן.
תחילת בנייה :
היות וראש העיר התעקש על שינוי תכנון של הבניין השני הדבר יעכב את העלייה על הקרקע ותחילת הבנייה מכיוון שלאחר אישור ראש העיר לתכנון החדש יהיה צורך בעדכון תכניות עבודה של קונסטרוקציה וכו'.
לאור האמור לעיל אנו מעריכים כי תחילת בנייה תהיה לא פחות מחודשיים מהיום.
נעדכן מייד עם אישור ראש העיר להדמייה והערכת זמן של סיום תכניות עבודה לביצוע ובהתאם נדע את מועד העלייה לקרקע ומועד הצורך בתשלום הראשון.

בברכת שנה טובה.

ראשית, ברצוננו להודות לכם על השתתפותכם, ולהלן פרוטוקול הפגישה והמצגת שהוצגה בכנס.

א. בחירת קבלן מבצע: הוחלט על בחירת הקבלן "אלומה" , על בסיס כלל ההצעות שהוגשו (מצ"ב ההצעות) . אנו נעביר טיוטת הסכם לקבלן ונחתום על הסכם מסודר על פי הנחיות העו"ד המלווה.

הצעה של חברת אפל ואקנין הצעה של חברת צאלים הצעה של חברת אלומה

ב. איזונים: לאחר ההצבעה בעניין, הוחלט לא לבצע איזונים כספיים אלא לפצות את הדירות הנמוכות בחנייה נוספת ומחסנים
(הדירות בקומה הראשונה והדירות שאינם לחזית בקומה השנייה יקבלו חניה נוספת ,והשאר יקבלו מחסנים -בהתאם לכמות המחסנים שיתקבלו בתכנון הסופי).

להלן תסריט חלוקת הדירות על פי ההגרלה שנערכה:

תסריט עם חלוקת הדירות

ג. העברת סך 200,000 ₪ לתחילת הבנייה, צפי כ- 3 חודשים (מועד סופי יועבר בהמשך): בכנס פירטנו את האלטרנטיבות הדונות- נבקש לקבל מכל בעל יחידה, את האפשרות שבו בחר עד ה- 1.9
האפשרויות:

1. הון עצמי ( במידה ומבקשים לבדוק אפשרות גיוס הון זה דרך קופות גמל/ קרנות השתלמות/ קופות פנסיוניות- ניתן לפנות לגילעד לקבלת ייעוץ בנושא.
2. הלוואה על נכס קיים
3. מימון בנקאי

ולסיום- המצגת שהוצגה בכנס:

מצגת כנס רוכשים 16.7.2017

ממשיכים קדימה!

מנהלת.

מצ"ב תקנון ההגרלה הצפוייה ביום ראשון, וכן יפוי כח עבור מי שלא מתכנן להשתתף ומעוניין שאחר ייצג אותו בהגרלה.

נתראה בראשון,

מנהלת

תקנון הגרלה כנס רוכשים נווה גנים- יפוי כח

הננו שמחים לבשר כי בשבוע שעבר קיבלנו את האישור הסופי של הועדה המחוזית והעירייה לתכנית וכן את אישורם לפרסום התכנית בעיתונים.

ביום שישי האחרון התפרסמה התכנית להתנגדויות בשלושה עיתונים. (מעריב, פוסט וזמן צפון).

לאחר פרסום בעיתונים עלינו לפרסם גם בלוחות המודעות בחיפה וכן לשים שלט באתר הכל בהתאם לחוקי הפרסום של הועדה המחוזית. יש להמתין 60 יום לקבלת התנגדויות,

ככל שלא יהיו התנגדויות בתום 60 יום התכנית תיכנס לדיון הראשון שיהיה בועדה המחוזית אשר בו נקבל את האישור הסופי של התכנית.

במידה ויהיו התנגדויות באותו דיון יוחלט אם לאשר את התכנית כפי שהיא למרות ההתנגדויות או לבקש שינוי מסוים בתכנית ולאחר מכן לאשרה. בד"כ באזורים אלו אין התנגדויות ונקווה שכך יהיה גם אצלנו.

לאחר אישור התכנית אנו נפעל בכמה מישורים במקביל - רישום בטאבו של איחוד המגרשים, תכנון הפרויקט והגשת התכניות להיתר, הכנת תכניות לביצוע, קבלת מימון לבניית הפרויקט.

לאחר קבלת ההיתר וסיום תכניות לביצוע נוכל לצאת למכרז קבלנים.

הערכת זמנים :

אישור סופי של התכנית כשלושה חודשים, קבלת היתר, סיום תכניות עבודה, הוצאת מכרז קבלנים ותחילת עבודה כשלושה חודשים נוספים.

מצורפים בזאת לעיונכם מסמכי הפרסום בעיתונות

נמשיך לעדכן.

מנהלת נווה גנים

מעריב ישראל פוסט חיפה 10925 נווה גנים פרסום בעיתון 18.12.2015

מצ"ב החלטת הועדה המחוזית המאשרת להפקיד את התכנית במספר תיקונים שעלינו לערוך.
החשוב הוא שאישרו את התכנית במתכונת של 72 יחידות בשטח 90 מ"ר. כמו כן הורידו לנו 5 חניות.

כרגע אנו מחכים להוראות המדוייקות לתיקון התכיית ברגע שנקבלם נתקן את התכנית ונעבירה להפקדה. הערכת זמן כחודש ימים.

לאחר מכן תפורסם התכנית להתנגדויות במשך 60 יום ואז אישור התכנית (ככל שלא יהיו התנגדויות, בד"כ באזור זה אין התנגדויות) ותחילת הכנת תכניות להיתר.

נמשיך לעדכן

חטיבת כרמלי -החלטת המחוזית מ 17.

• אנו בישורת האחרונה , לקראת הגשה לוועדה המקומית ולאחר מכן  למחוזית. אנו מתעסקים בימים האחרונים בהכנת התוכנית הסופית , יחד עם אחראית מחלקת תכנון ארוך טווח בעיריית חיפה , שמנחה אותנו בהתאם לשינויים הרגולטוריים והדינמיקה בתחום בארץ בכלל ובמחוז הצפוני בפרט.

• עד כה צלחנו את עיקר היועצים ובשבוע הקרוב נקבל את חוות דעתו של יועץ התנועה והחנייה , שיאשר את חוות דעתו בעירייה, ואז נגיש את התוכנית כולה לוועדה.

• אנו מתאימים את התוכנית להגשה לשינוי רגולטיבי מהשנה האחרונה שקובע כי בקשה להגדלת מספר יחידות דיור מסיבה של "הספקת דיור בר השגה" (שזוהי במקור מהות הבקשה שלנו להגדיל מ- 24 יחידות ל- 36 יחידות לבניין….) עלול להביא למצב שבו הבניין נחשב כ"יחידה אחת" של דירות להשכרה ולא ניתן לממש יחידות בודדות (דרך הערת אזהרה בטאבו)

הסבר:

א.       תמ"מ 6 (תוכנית המתאר המחוזית לחיפה והצפון) מדברת על 22 יחידות לדונם (הקרקע המקורית היא קצת יותר מדונם ולכן קיבלנו 24….)

ב.       התוכנית שהצגנו לכם בכנס האחרון התייחסה לבקשה שלנו להגדיל את כמות היחידות ל- 36 יחידות לבניין .

ג.        הנימוק שלנו לבקשה זו היה הרצון להגדיל את כמות הדירות שעונות להגדרת "דיור בר השגה" באזור.

ד.       על מנת "לחשק" את הקבלנים ולוודא שאכן הדירות הנ"ל ישמשו להשכרה ולדיור בר השגה, קבעה הוועדה המחוזית שבניינים אלו יחשבו יחידה אחת, ולא ניתן יהיה לסחור בדירות עצמן…

מה עושים? הלכנו והתייעצנו עם מומחים, כולל אנשי מחלקת התכנון והבנייה בעיריית חיפה (שמבחינתם לאשר כמות גדולה ככל האפשר של יחידות מסוג זה…), והפתרון הוא:

1. אנו ניגש לוועדה המחוזית עם תוכנית של 27 יחידות לבניין (בשטח כולל של 3,240 מ"ר = 90  מ"ר כפול 36 …כלומר תוכנית שמדברת על כמות יחידות קטנה על אותו השטח המתוכנן, ומתחת להגדרת "סטייה ניכרת" שעלולה לפגוע בסיכויינו לקבלת יחידות נוספות בהמשך…
2. לאחר אישור התוכנית בוועדה המחוזית ניתן יהיה לאשר בהיתר הבנייה מספר יחידות גדול יותר ע"פ חוק שבס אשר ייתן לנו הגדלת מספר היחידות ב- 30% , ללא הגדלת אחוזי הבנייה ו/או כהקלה רגילה ו/או ע"פ הוראת שעה של פיצול יחידות הניתן בהיתר בנייה, החלופה שתתאים ביותר באותה עת , וזאת על מנת להגיע בסוף לכמות המתוכננת של 36 יחידות לבניין (סה"כ 72).

לסיכום: הסיבה שלשמע ביקשנו הגדלת כמות היחידות בבניין עלולה להביא אותנו לבעייה בסחירות של הדירות ולכן, בהדרכת המחלקה בעיריית חיפה, אנחנו מבקשים מהועדה המחוזית לאשר מספר יחידות "מתחת לרדאר" ולאחר קבלת האישור אנו פועלים מול הועדה המקומית לשינוי מספר היחידות על אותו השטח שאושר לבנייה במחוזית…

קבוצת רכישה פרוייקט מגורים נווה גנים חיפה

אשר התקיימה במלון מצפה ים ביום 14.10.12

נוכחים:

1. 1.       רעיה פלג-בראז.
2. 2.       ניר שמעוני.
3. 3.       איתמר כהן.
4. 4.       גולדין אמירם.
5. 5.       ברוכין ערן.
6. 6.       אופיר רון.
7. 7.       יובל ריימונד.
8. 8.       סילבי עמרם.
9. 9.       תמיר יישינסקי.
10. 10.   דניאל (דודו) שפיר.
11. 11.   חמדה ודקל צידון.
12. 12.   אשרי בן זהר.
13. 13.   אורי משיח.
14. 14.   סאמי סעדי.
15. 15.   טרכטמן אדם.
16. 16.   קויפמן טובה.
17. 17.   אופיר אלחנטי.
18. 20.   גלעד אברון.
19. 21.   מירן פז.
20. 22.   עו"ד אביגדור ליבוביץ.
21. 23.   עו"ד שניר שער.
22. 24.   עו"ד יניב בונומו.

18. מר אריה רוזן – מחברת רוזן שירותים כללים בע"מ.
19. אלון פסטרנק.

על סדר היום:

1. עדכון סטאטוס ביחס להתקדמות הפרויקט הנוכחי– תוכניות מוכנות להגשה לצורך קבלת היתר, הכנת החומר למכרז והוצאת מכרז קבלנים עד לקבלת הצעות, סגירת מימון עם בנק מלווה – צפי להתחלת בניה – כחודש וחצי חודשיים.
2. הצגת הצעה חדשה באמצעות מצגת והדמיות בפני חברי הקבוצה (להלן: "הפרויקט החדש") – איחוד של החלקות הסמוכות לחלקה של הפרויקט וחלוקה לשני מגרשים חדשים כאשר על כל מגרש חדש יוקם בניין, לצורך כך, יש להגיש בקשה לשינוי תב"ע לבניית 2 בניינים כאשר כל בניין יהיה בגובה 9 קומות כל קומה 4 דירות. כך נגיע בבקשה ל- 2 בניינים שכל אחד הינו מכיל 36 דירות, שטח הדירות החדשות יהיה 90 מ"ר כולל ממ"ד – דיון ביתרונות מול החסרונות.
3. התייחסות לפרויקט החדש בהיבט המשפטי לרבות לעניין חבויות המס הצפויות ע"י עוה"ד אביגדור ליבוביץ ושניר שער.
4. קיום הצבעה, האם להמשיך במתווה הראשוני של הפרויקט ו/או לפעול לקידום הפרויקט החדש.

לאחר הצבעה: מתוך 22 חברים בעלי זכות הצבעה (חברים 1-21, כאשר למירן יש זכות לשני קולות הואיל ורכש שתי דירות), התנגדו שלושה חברים: משפ' צידון (6), אשרי אבן זהר (12), מר אריה רוזן (18) בשם חברת רוזן שירתים כללים בע"מ (להלן: "המתנגדים").   

הוחלט לפעול במתווה הפרויקט החדש, כאמור בסעיף 2 לפרוטוקול, כאשר הוצע כי יערך מו"מ עם המתנגדים לרכוש את הזכויות שלהם.

התקבל היום 14.10.12.

חברים שלום,

 מצ"ב הסכם הפשרה אשר נחתם ביחס לשווי הדירה בפרויקט מול רשות המיסים.

כפי שניתן לראות שווי הדירה נקבע ל- 620,000 ₪.

1.      למי שזו דירה יחידה, אין שינוי מבחינתו ואינו מחויב במס רכישה.

2.      למי שזו דירה שנייה, עד היום שולם מס רכישה לפי שווי דירה של 555,000 ₪ (27,750 ₪ ) ועל כן יידרש לשלם את ההפרש לפי שווי דירה של 620,000 ₪.

לפי החישוב הבא:

3,250 = (620,000-555,000) X 5%  לסך זה יתווסף ריבית והצמדה.

3.      בימים אלו, כל מי שיקבל ו/או קיבל שובר לתשלום של ההפרש נדרש לשלם את השובר בהתאם למועד הקבוע בו.

להלן תשובת המשרד:

העניין נמצא בטיפול של עו"ד שניר שער, אשר נמצא בקשר קבוע עם פלד דוד ממס שבח חיפה אצלו מתנהל

התיק של הפרוייקט בנווה גנים, למעשה מתנהל משא ומתן ביחס לשווי דירת המגורים.

 לחברי הקבוצה אין כרגע מה לעשות ביחס למכתב שקיבלו, והוא נשלח אליהם כהעתק בלבד.

 ככל ונגיע להסכמה ביחס לשווי הדירה בפרוייקט, הדבר יעודכן באתר ויישלח מייל לחברי הקבוצה.