האדריכל סיים את עבודת התכנון ביחד עם עבודת יועץ הדרכים/חניה והפיתוח.

לשמחתנו התכנון החדש הינו עם קומה אחת של חנייה ,עם "מכפילים" במקום קומת חניה שלמה, תת קרקעית-דבר שיחסוך זמן חציבה יקר, וכסף בבניה.

מצ"ב גרמושקה של הפרויקט.

hativat carmeli 54 הגשה בניין א (1) hativat carmeli 54 הגשה בניין א (3) hativat carmeli 54 הגשה בניין א (2)

התכנית הוגשה לעירייה לקבלת אישור ממחלקות החניה והפיתוח.

ללא אישור חניה ופיתוח לא ניתן לפתוח את התיק במערכת המקוונת לקידום לוועדה המקומית.

לצערנו מחלקת התכנון מושבתת כמעט לחלוטין חודש וחצי עקב חולים מאומתים של קורונה שהתגלו במחלקה.

בינתיים הקונסטרוקטור מתחיל בעבודתו בכדי לקדם את התכניות העבודה.

נעדכן ברגע שנקבל את אישור החניה והפיתוח ונתקדם.

בריאות וסופ"ש רגוע

בשעה טובה, הבניין השני חתם על הסכם הקומבינציה עם הקבלן המבצע-
על פי הנחיות משרד העו"ד המלווה אותנו,לא יכולנו להתקדם לחתימות בעצמנו, לפני שהבניין השני מסיים את חלקו, ועכשיו תורנו.
הקבלן כבר התחיל בשיווק הפרויקט וכבר יש מספר חוזים חתומים- תנאי לקבלת ליווי בנקאי.

שיטת המימון הצפוייה:
לפני שבועיים נפגשנו עם הקבלן , עורכי הדין והנהלת הבנק (לאומי למשכנתאות) לשם תפירת הליווי הבנקאי.
נכון לרגע זה, הרגולטור לא מאפשר הוצאת ערבויות חוק מכר לקבוצות רכישה ולכן שיטת המימון היא דרך חיתום פיננסי אישי וקבלת ערבויות ביצוע ומימון של הבנק המלווה, לפי שלבים-
במילים פשוטות- בנק לאומי הולך לפקח על התזרים הפיננסי, מפקח מטעם הבנק מלווה את הפרויקט, ו"משחרר" כספים מהקופה, על פי התקדמות הפרויקט, ובכך, הבנק מגן על השקעתו (ועלינו) ולכן, ככל הנראה לא יהיה צורך להעמיד סכום של 200,000 ₪, כפי שתכננו ועודכנתם, וכל המימון יהיה דרך הלווי הבנקאי .

כאמור, בפגישה שהתקיימה, קבלנו אישור עקרוני למתווה, והבנק שלח את הקבלן אל מפקח/שמאי מטעמו, בכדי להכין "דו"ח אפס" לפרויקט.

לאחר קבלת ד"וח האפס, הבנק יאשר סופית את הפרויקט ונוכל לחתום מול הקבלת המבצע, על ההסכם ולהתחיל בעבודות בשטח.

חג חנוכה שמח

הסכם קבלן – נווה גנים – סופי לחתימה הסכם מכר מקרקעין – נווה גנים – סופי לחתימה

חברי הקבוצה אינם צריכים לחתום על ההסכמים אלא להעביר במייל חוזר לעו"ד בונומו את אישורם לחתימתו על ההסכמים על פי יפוי הכוח.

כאמור התנאים שנסגרו עם הקבלן הינם כדלקמן :
הקבלן ירכוש מהקבוצה 12 יחידות קרקע בעבור 250,000 ש"ח לכל יחידת קרקע.
אנו נשלם לקבלן עבור בנייה של כל דירה בסך 625,000 ש"ח כולל מע"מ.
תנאי התשלום לקבלן יהיו 200,000 ש"ח ביום עלייתו על הקרקע ויתרת התשלום עם קבלת הדירה.

במהלך הדיונים סביב החוזים המשפטיים עלה רעיון שבאמצעותו ניתן יהיה לחסוך מס שבח לקבוצה, ללא שינוי בעלות האמתית של כל בעל יחידה:
הקבלן ירכוש את יחידת הקרקע במחיר של 150,000 ש" ולא 250,000 ש"ח. (כלומר כל אחד מחברי הקבוצה ימכור את חלקו לקבלן במחיר של 75,000 ש"ח במקום 125,000 ש"ח)
העלות עבור בנייה של כל דירה תרד לכל אחד מחברי הקבוצה בהתאמה מ- 625,000 ש"ח כולל מע"מ למחיר של 575,000 ש"ח כולל מע"מ.
בצורה זו חסכנו מס שבח של 25,000 ש"ח לכל יחידת קרקע ובהתאם לכל אחד מחברי הקבוצה מס השבח יהיה באלפי שקלים בודדים (ככל ויאשרו את העסקה במיסוי מקרקעין, אך לאחר בדיקה מעמיקה יש סיכוי גדול שזה יעבור).
במילים פשוטות- הקבלן רוכש מאתנו 12 יחידות במחיר מופחת, אבל במקביל מוריד את עלות הבנייה מהצד שלו, באותו שיעור, וכך, בסך הכל, העלות לדירה לא משתנה ורק מס השבח יורד משמעותית-
במתווה החדש כל אחד מחברי הקבוצה ימכור את חלקו לקבלן עבור 75,000 ש"ח ועלות בניית הדירה תהיה 575,000 ש"ח כך שבקיזוז התמורה כל אחד מחברי הקבוצה ישלים לקבלן 500,000 ש"ח.

יש לציין כי העסקה עם הקבלן מותנית בקבלת ליווי בנקאי כאשר הבנק דורש מכירה מוקדמת של כ- 10 יחידות דיור.
לאור האמור לעיל ובכדי לקדם את העניין הקבלן יוצא כבר בשבוע הבא בקמפיין מכירה של דירות.

זמן משוער לתחילת עבודות כ- 3 חודשים (לאחר מכירת 10 דירות, חתימת הקבלן על הסכם הליווי ומתן ערבויות לכל אחד מחברי הקבוצה בשווי הדירה חדשה בהתאם לדו"ח השמאי של הבנק המלווה).

בטחונות:
חשוב לציין בכדי שכולם יהיו מודעים לכך – בכל הסכם בנייה של קבלן ביצוע הבונה דירות לבעלי הקרקע, הקבלן נותן ערבות ביצוע בגובה של 5-8 אחוז מסך עלות הביצוע בלבד.
בעסקה שסגרנו עם הקבלן הביצוע הנוכחי, הוא נותן לנו ערבות חוק מכר בשווי הדירה החדשה !!! זה דבר שאין באף עסקה עם קבלן ביצוע אשר בונה את הדירות עבור בעלי הקרקע.

היתר בניה :

הוצאת ההיתר התעכבה משום שהתגלה קו ביוב עירוני אשר עובר בתוך המגרש והיה צורך לפנות ל"מי כרמל" אשר יטפלו בעניין.
נכון להיום העניין כבר סודר והתיק עצמו עבר לחישובי אגרות לאחר מילוי כל תנאי ההיתר. מיד עם קבלת חישובי האגרות ותשלומן יונפק היתר הבניה.

סופ"ש נעים לכולכם

היתר הבנייה :

סיימנו כמעט את כל התנאים לקבלת ההיתר.
עיכב אותנו עניין היטל ההשבחה כשהשמאי של העירייה רצה לחייב אותנו ב 2.8 מיליון ש"ח.
היות ומירן בקשר עם שמאי העירייה והוא עידכן אותו בזמן, ביקשנו ממנו להמתין עם החיוב כדי שנוכל להעביר לבדיקה של שמאי מטעמנו (דבר שלא נהוג נכון להיום אך שמאי העירייה נענה לבקשתנו).
מירן פנה לשמאי, שהינו שמאי בכיר ומוערך מאוד בחיפה -גם בכל מוסדות הבנקים וגם בעירייה ובועדות התכנון – ועדה מקומית / ועדה מחוזית וכו'.
לשמחתנו השמאי סגר את העניין מול עיריית חיפה, והיטל ההשבחה יעמוד על סך של כ- 150,000 ש"ח בלבד !!!

הדבר היחיד שנותר לנו הוא עניין אישור ראש העיר להדמיית הפרויקט:
מר יונה יהב אישר את הבניין שלנו וביקש שנעשה שינוי מהותי בבניין השני בכדי שלא יהיו שני בניינים זהים.
הוסבר לראש העיר שזה פרויקט אחד של שני בניינים מעל חניון משותף והבניינים זהים אך בצורת מראה אחד של השני כי זה אותו פרויקט ושני הבניינים "מדברים" אחד עם השני… הוא עדיין התעקש על שינוי מהותי…
האדריכלים עובדים על שינוי התכנון ובשבועיים הקרובים נגיש את התכנון החדש של הבניין השני לאישור ראש העיר.
חוזה קבלן :
הועברו טיוטות חוזים והעורכי דין בקשר בנדון, מיד לאחר החגים ייחתם החוזה עם הקבלן.
תחילת בנייה :
היות וראש העיר התעקש על שינוי תכנון של הבניין השני הדבר יעכב את העלייה על הקרקע ותחילת הבנייה מכיוון שלאחר אישור ראש העיר לתכנון החדש יהיה צורך בעדכון תכניות עבודה של קונסטרוקציה וכו'.
לאור האמור לעיל אנו מעריכים כי תחילת בנייה תהיה לא פחות מחודשיים מהיום.
נעדכן מייד עם אישור ראש העיר להדמייה והערכת זמן של סיום תכניות עבודה לביצוע ובהתאם נדע את מועד העלייה לקרקע ומועד הצורך בתשלום הראשון.

בברכת שנה טובה.

ראשית, ברצוננו להודות לכם על השתתפותכם, ולהלן פרוטוקול הפגישה והמצגת שהוצגה בכנס.

א. בחירת קבלן מבצע: הוחלט על בחירת הקבלן "אלומה" , על בסיס כלל ההצעות שהוגשו (מצ"ב ההצעות) . אנו נעביר טיוטת הסכם לקבלן ונחתום על הסכם מסודר על פי הנחיות העו"ד המלווה.

הצעה של חברת אפל ואקנין הצעה של חברת צאלים הצעה של חברת אלומה

ב. איזונים: לאחר ההצבעה בעניין, הוחלט לא לבצע איזונים כספיים אלא לפצות את הדירות הנמוכות בחנייה נוספת ומחסנים
(הדירות בקומה הראשונה והדירות שאינם לחזית בקומה השנייה יקבלו חניה נוספת ,והשאר יקבלו מחסנים -בהתאם לכמות המחסנים שיתקבלו בתכנון הסופי).

להלן תסריט חלוקת הדירות על פי ההגרלה שנערכה:

תסריט עם חלוקת הדירות

ג. העברת סך 200,000 ₪ לתחילת הבנייה, צפי כ- 3 חודשים (מועד סופי יועבר בהמשך): בכנס פירטנו את האלטרנטיבות הדונות- נבקש לקבל מכל בעל יחידה, את האפשרות שבו בחר עד ה- 1.9
האפשרויות:

1. הון עצמי ( במידה ומבקשים לבדוק אפשרות גיוס הון זה דרך קופות גמל/ קרנות השתלמות/ קופות פנסיוניות- ניתן לפנות לגילעד לקבלת ייעוץ בנושא.
2. הלוואה על נכס קיים
3. מימון בנקאי

ולסיום- המצגת שהוצגה בכנס:

מצגת כנס רוכשים 16.7.2017

ממשיכים קדימה!

מנהלת.

הננו שמחים לבשר כי בשבוע שעבר קיבלנו את האישור הסופי של הועדה המחוזית והעירייה לתכנית וכן את אישורם לפרסום התכנית בעיתונים.

ביום שישי האחרון התפרסמה התכנית להתנגדויות בשלושה עיתונים. (מעריב, פוסט וזמן צפון).

לאחר פרסום בעיתונים עלינו לפרסם גם בלוחות המודעות בחיפה וכן לשים שלט באתר הכל בהתאם לחוקי הפרסום של הועדה המחוזית. יש להמתין 60 יום לקבלת התנגדויות,

ככל שלא יהיו התנגדויות בתום 60 יום התכנית תיכנס לדיון הראשון שיהיה בועדה המחוזית אשר בו נקבל את האישור הסופי של התכנית.

במידה ויהיו התנגדויות באותו דיון יוחלט אם לאשר את התכנית כפי שהיא למרות ההתנגדויות או לבקש שינוי מסוים בתכנית ולאחר מכן לאשרה. בד"כ באזורים אלו אין התנגדויות ונקווה שכך יהיה גם אצלנו.

לאחר אישור התכנית אנו נפעל בכמה מישורים במקביל - רישום בטאבו של איחוד המגרשים, תכנון הפרויקט והגשת התכניות להיתר, הכנת תכניות לביצוע, קבלת מימון לבניית הפרויקט.

לאחר קבלת ההיתר וסיום תכניות לביצוע נוכל לצאת למכרז קבלנים.

הערכת זמנים :

אישור סופי של התכנית כשלושה חודשים, קבלת היתר, סיום תכניות עבודה, הוצאת מכרז קבלנים ותחילת עבודה כשלושה חודשים נוספים.

מצורפים בזאת לעיונכם מסמכי הפרסום בעיתונות

נמשיך לעדכן.

מנהלת נווה גנים

מעריב ישראל פוסט חיפה 10925 נווה גנים פרסום בעיתון 18.12.2015

1. לאחר הפגישה שנערכה בין חברי הקבוצה התחלנו לפעול במגעים הדוקים עם בעלי המגרשים השכנים, לאחר דין ודברים ארוכים אכן הגענו להסכמה בין כל הצדדים להכנת התב"ע.

בימים אלו נסגר ההסכם בין הצדדים בנדון וב- 17.3 ,כשבעל הקרקע השכנה יחזור מחו"ל, נתקדם משפטית.

2. לאחר שסוכמו הדברים התחלנו לפעול בהכנת התב"ע, כאשר הצעד הראשון הינו להוציא מודד אשר ימדוד את שלושת המגרשים לתב"ע החדשה. המודד סיים את עבודתו והעביר את מפות המדידה לאדריכלים. נכון להיום האדריכלית פולינה לשניאק החלה בעבודתה על בינוי הפרויקט וכן האדריכלית פנינה רוזנברג מתחילה לעבוד על עקרונות התב"ע.

3. תוך חודש אמורה להסתיים העבודה על הבינוי וכך נוכל להציג את הפרויקט הסופי לכולם – לחברי הקבוצה וכן התכנון הסופי צריך לעבור את אישור מהנדס העיר לפני הגשתו וועדה המקומית. לאחר אישור העקרוני האדריכלית האחראית על   התב"ע (פנינה רוזנברג) תסיים את ההכנה וכתיבת תקנון התב"ע וכן הכנת הנספחים והתוכנית תוגש לאישור הוועדה המקומית ולאחר מכן תועבר לאישור הוועדה המחוזית.

אנו נמשיך ונעדכן ברגע שתוכנית הבינוי העקרונית תסתיים.

קבוצת רכישה פרוייקט מגורים נווה גנים חיפה

אשר התקיימה במלון מצפה ים ביום 14.10.12

נוכחים:

1. 1.       רעיה פלג-בראז.
2. 2.       ניר שמעוני.
3. 3.       איתמר כהן.
4. 4.       גולדין אמירם.
5. 5.       ברוכין ערן.
6. 6.       אופיר רון.
7. 7.       יובל ריימונד.
8. 8.       סילבי עמרם.
9. 9.       תמיר יישינסקי.
10. 10.   דניאל (דודו) שפיר.
11. 11.   חמדה ודקל צידון.
12. 12.   אשרי בן זהר.
13. 13.   אורי משיח.
14. 14.   סאמי סעדי.
15. 15.   טרכטמן אדם.
16. 16.   קויפמן טובה.
17. 17.   אופיר אלחנטי.
18. 20.   גלעד אברון.
19. 21.   מירן פז.
20. 22.   עו"ד אביגדור ליבוביץ.
21. 23.   עו"ד שניר שער.
22. 24.   עו"ד יניב בונומו.

18. מר אריה רוזן – מחברת רוזן שירותים כללים בע"מ.
19. אלון פסטרנק.

על סדר היום:

1. עדכון סטאטוס ביחס להתקדמות הפרויקט הנוכחי– תוכניות מוכנות להגשה לצורך קבלת היתר, הכנת החומר למכרז והוצאת מכרז קבלנים עד לקבלת הצעות, סגירת מימון עם בנק מלווה – צפי להתחלת בניה – כחודש וחצי חודשיים.
2. הצגת הצעה חדשה באמצעות מצגת והדמיות בפני חברי הקבוצה (להלן: "הפרויקט החדש") – איחוד של החלקות הסמוכות לחלקה של הפרויקט וחלוקה לשני מגרשים חדשים כאשר על כל מגרש חדש יוקם בניין, לצורך כך, יש להגיש בקשה לשינוי תב"ע לבניית 2 בניינים כאשר כל בניין יהיה בגובה 9 קומות כל קומה 4 דירות. כך נגיע בבקשה ל- 2 בניינים שכל אחד הינו מכיל 36 דירות, שטח הדירות החדשות יהיה 90 מ"ר כולל ממ"ד – דיון ביתרונות מול החסרונות.
3. התייחסות לפרויקט החדש בהיבט המשפטי לרבות לעניין חבויות המס הצפויות ע"י עוה"ד אביגדור ליבוביץ ושניר שער.
4. קיום הצבעה, האם להמשיך במתווה הראשוני של הפרויקט ו/או לפעול לקידום הפרויקט החדש.

לאחר הצבעה: מתוך 22 חברים בעלי זכות הצבעה (חברים 1-21, כאשר למירן יש זכות לשני קולות הואיל ורכש שתי דירות), התנגדו שלושה חברים: משפ' צידון (6), אשרי אבן זהר (12), מר אריה רוזן (18) בשם חברת רוזן שירתים כללים בע"מ (להלן: "המתנגדים").   

הוחלט לפעול במתווה הפרויקט החדש, כאמור בסעיף 2 לפרוטוקול, כאשר הוצע כי יערך מו"מ עם המתנגדים לרכוש את הזכויות שלהם.

התקבל היום 14.10.12.

 השבוע תוגש התוכנית לעירייה לקבלת ההיתר.

 במקביל התוכנית הועברה לשמאי ע"מ להכין את דו"ח האפס וכן המפקח מכין לנו את המכרז לקבלני הביצוע.

 אנו מעריכים כי תוך 3-4 שבועות יהיה לנו היתר + דו"ח אפס ואז נוציא את המכרז לקבלנים וכן נוכל לגשת לבנקים מלווים ע"מ

 לסגור את הליווי הבנקאי לפרויקט ולהתחיל בבנייתו.

 נעדכן על התפתחויות בהמשך.

 בברכה לכולם.