היי,

מצ"ב קישור של מצגת הכנס.

לעיונכם/ן…

מכון הבקרה , שנכנס לאחרונה לתקנות, הוא הגורם המאשר תוכניות שונות של יועצים כגון – תוכניות ממ"דים (במקום הג"א), תכניות כיבוי אש במקום רשות הכבאות ועוד. בנוסף יש דרישות למכוני הבקרה לדו"חות שונים נוספים שלא נדרשו עד להיום, דבר שמצריך לקיחת יועצים נוספים לשם עריכת דו"חות אלו.

כל התוכניות להיתר של היועצים השונים והדו"חות למיניהן מוגשים למכון הבקרה במקום הגשתם לעירייה ולגורמים הממשלתיים השונים, לאחר הגשת כל התוכניות המכון מוודא תיאום תכנון בין תוכניות היועצים ולאחר שהכל מתואם המכון עצמו מגיש לעירייה את כל האישורים הכוללים אישור שלו להוצאת ההיתר והעירייה מוציאה את ההיתר בפועל על סמך האישור של מכון הבקרה.

נפגשנו מספר פעמים עם מכון הבקרה "גאודה"  (שהינו המכון המקצועי ביותר והזריז ביותר באזור חיפה) ויישרנו קו על כל העבודה הנדרשת.
כמו-כן סגרנו את כל העבודות הנוספות שנדרשו על ידי מכון הבקרה עם היועצים השונים.

להלן הדו"חות השונים, התוכניות הנדרשות והסטטוס של כל דו"ח אשר יש להביא למכון הבקרה על מנת לאשר את התוכנית:

• דו"ח הידרולוגיה – נדרש על ידי מכון הבקרה, הוכן והתקבל בתאריך 19.02.24 והועבר למכון הבקרה.

• דו"ח יועץ קרקע – הוכן והתקבל בתאריך 01.02.24, הוגש למכון הבקרה.

• דו"ח איטום – הוכן והתקבל בתאריך 11.02.24, הוגש למכון הבקרה.

• דו"ח תרמי – הוכן והתקבל בתאריך 11.02.24, הוגש למכון הבקרה.

• נספח אקוסטי – הוכן והתקבל בתאריך 11.02.24, הוגש למכון הבקרה.

• תוכניות ממ"דים – הוכנו והוגשו, התקבלו הערות על ידי מכון הבקרה, שבוע הבא יוגשו תוכניות מתוקנות בהתאם להערות שהתקבלו.

• דרישת תוכנית סכמה סטטית מקונסטרוקטור – בהכנה, שבוע הבא ככל הנראה תסתיים עבודת הקונסטרוקטור על הסכמה סטטית ואז התוכנית תוגש לאדריכל ולאחר אישורו תוגש למכון הבקרה.

• תכנית כבאות ונגישות – על פי דרישת המכון בקרה יש להעביר להם תוכנית כיבוי אש לאחר קבלת תכנית סכמה סטטית מאושרת על ידי האדריכל.

תוכניות עבודה :

כאמור כל התוכניות שמכון הבקרה מבקש הינם תואמות כבר את תוכניות העבודה כך שברגע שייצא ההיתר נהיה מוכנים עם תוכניות עבודה לביצוע.

מפקח לפרויקט:

כחלק מתוכניות הביצוע הגענו לנושא פיתוח המגרש הכולל חציבה ודיפון של הקיר תומך שמגיע עד לגובה של כ- 19 מ"ר, הפיתוח במגרש הוא חלק מאסיבי בהוצאות הבנייה. לקחנו מהנדס ביצוע שהוא גם מפקח בניה של פרויקטים גדולים בשם ליאוניד שלמוביץ בכדי שילמד את תוכניות הביצוע ויחווה את דעתו, ליאוניד נחשב מפקח/מהנדס  מצויין באזור הצפון ובפרט בחיפה, בעל ניסיון עשיר מאוד בביצוע וכן בנוסף הספיק כבר לעבוד מול מכוני בקרה.

ליאוניד למד את תוכניות הביצוע של הפרויקט והציע לשנות את שיטת הביסוס של הקיר התומך ובכך להגיע לחסכון גדול מאוד בהוצאה של הקיר תומך,שהוא כאמור חלק נרחב בביצוע. במקום התוכנית המקורית שהייתה חציבה של כל ההר ולאחר מכן ביצוע קירות תמך מבטון מזויין  לכל גובה הקירות עם חיזוק של עוגנים ומסמרים, ובנוסף יציקת רגל בצורת L בחלק התחתון של הקיר בעומק של 60-70 ס"מ על רוחב של 4-5 מ"ר לכל אורך הקיר, העבודה תתבצע בשלבים מלמעלה. כלומר תתבצע חפירה של החלק העליון של הקיר, כל מספר מטרים של חפירה תבוצע יציקת הקיר כמגד הסלע עם רשתות ברזל, כאשר מסמרים יבוצעו רק בשליש העליון של הקיר, וכך תמשך העבודה, חציבה של מספר מטרים ויציקה כנגד הסלע.

בכך נחסוך עוגנים ומסמרים בשני שליש של הקיר וכן לא נצטרך לבצע את הרגל בצורת L בחלק התחתון של הקיר.
ליאוניד נפגש עם יועץ הקרקע מספר פעמים בנדון והם הגיעו להסכמה שכך תבוצע העבודה.

בסיום עניין זה הוחלט לקחת את לאוניד כמפקח על כל הפרויקט, והוא הגיש לנו הצעה זולה יחסית .השכר שלו יעמוד על סך של 20,000 ₪ לחודש (בנוסף ל 40,000 ₪ עבור תיאום תכנון והוצאת ההיתר דרך מכון הבקרה) עבור שני הבניינים (מזכיר שהצעה של המפקח הקודם הייתה 15,000 ₪ רק לבניין שלנו).
כמו-כן השכר של המפקח יתחלק ביננו לבין הקבלן כך שאנו נשלם 36/86 מהשכר שלו ,

כך שהתשלום החודשי עבור הקבוצה הינו כ- 8,000 ₪ לחודש. (סכום קטן מאוד יחסית לפרויקט).  

שמאות

השמאי מוציא את השמאות רק לאחר קבלת ההחלטות לעניין תוכניות הביצוע, היות ועכשיו הגענו להחלטות הנדרשות הוא עובד על השמאות ונקבל אותה בקרוב.
לאחר קבלת השמאות נתאם פגישה של הקבוצה להחלטות על מכירת היחידות העודפות, ראשית לחברי הקבוצה שיהיו מעוניינים ולאחר מכן לקבלן או לאנשים חיצוניים. בהתאם להחלטה שנקבל וכן עדכון על המשך המימון,נתקדם להוצאת ההיתר ותחילת בניה ,בכל האמור יחד מדובר בחודשים בודדים.

אנחנו צריכים לאשר את המפקח החדש, אם למישהו יש הסתייגות אנא עדכנו.

מצ"ב לעיונכם כדלקמן:

דוח יועץ קרקע. 01.02.24דוח יועץ קרקע 01.02.24 דר באסם ש.חאזן

דוח טרמי. מתאריך 11.02.24   אוגדן תרמי – רח' חטיבת כרמלי 54, חיפה – בניין א – ב' 11.02.24

דוח הדירולוג. מתאריך 19.02.24  חוות דעת הידרולוגית לניהול מי נגר עילי 19.02.24 חטיבת כרמלי 54 56, חיפה (ט)

דוח יועץ אקוסטי. מתאריך 11.02.24  נספח אקוסטי 11.02.24 רח' חטיבת כרמלי 54, חיפה – בניין א – ב'

דוח יועץ איטום מתאריך 11.02.24  תכנון איטום – 11.02.24 רח' חטיבת כרמלי 54, חיפה – בניין א – ב'

הסכם מפקח.  הסכם ניהול ופיקוח לאוניד חטיבת כרמלי

 בברכה,

]]> https://neve-ganim.com/?feed=rss2&p=815 0 https://neve-ganim.com/?p=810 https://neve-ganim.com/?p=810#comments Mon, 05 Dec 2022 16:15:01 +0000 http://neve-ganim.com/?p=810 ב 22.11 , התקיים דיון בענייננו בצוות רישוי, כתנאי מקדים לכניסה לועדה המקומית.

"צוות הרישוי", שמונה גם את אדריכלית העיר , תפקידו לבחון את התוכניות שחלו בהן שינויים מהתכנון המקורי של התב"ע ( גם אם מדובר בשינוי קטן),

והוא אמור להקל על עומס התיקים בוועדה המקומית.

היות והחניון שלנו שונה מהתכנית המקורית (תוכנן כך בכדי להוזיל את עלויות הבנייה), אזי נכנסנו לקטגוריה של דיון בצוות רישוי.

הצלחנו להקדים את הדיון ( שנקבע במקור לעוד חודשיים) ואף הצלחנו להביא לדיון שלנו גם את יו"ר הועדה המקומית בעצמו.

בדיון עצמו עלו מספר נקודות לבדיקה , לקראת הדיון הבא, הצפוי ב 15.12, כגון:

בזמנו הייתה דרישה מהעירייה לתכנון הפרויקטים כך שבין הכביש לפרויקט תהיה ערוגה של 2 מ"ר עם צמחיה ירוקה,

לפני שלוש שנים שינו את הדרישה הזו ודרשו שבמקום ערוגה של 2 מ"ר תתוכנן רצועה ירוקה בהיקף המגרשים וכך תכננו את הפרויקט.

בדיון שלנו הם ביקשו שהרצועה הירוקה תחזור לקדמת המגרש בין הכביש לחניון…

בנוסף ביקשו לנסות ולראות אם יש אפשרות לתכנן שטח מסוים כמו דשא/רחבה שיהיו לרווחת הדיירים,

וזאת למרות שממש ממול למגרש שלנו הקימה העירייה עכשיו גן משחקים…

כאמור, ב15.12, יתקיים הדיון הבא, ויוצגו החלופות, ובתקוה שבזה נסיים את החלק המקדים ונוכל לגשת לוועדה המקומית עם גיבוי מחלקת התכנון.

 וחשוב לנו שתכירו את המציאות העגומה בכל מה שקשור לתכנון ובנייה היום בעירית חיפה,

למרות הצורך האמיתי בדירות, לבירוקרטיה בעירית חיפה, אין אח ורע בישראל.

https://newshaifakrayot.net/?p=252379

https://haipo.co.il/item/355502

אבל, אנחנו ממשיכים ומתקדמים בתהליך, ונמשיך לעדכן ,

שבוע טוב

"צוות הרישוי", שמונה גם את אדריכלית העיר , תפקידו לבחון את התוכניות שחלו בהן שינויים מהתכנון המקורי של התב"ע ( גם אם מדובר בשינוי קטן),

והוא אמור להקל על עומס התיקים בוועדה המקומית.

היות והחניון שלנו שונה מהתכנית המקורית (תוכנן כך בכדי להוזיל את עלויות הבנייה), אזי נכנסנו לקטגוריה של דיון בצוות רישוי.

הצלחנו להקדים את הדיון ( שנקבע במקור לעוד חודשיים) ואף הצלחנו להביא לדיון שלנו גם את יו"ר הועדה המקומית בעצמו.

בדיון עצמו עלו מספר נקודות לבדיקה , לקראת הדיון הבא, הצפוי ב 15.12, כגון:

בזמנו הייתה דרישה מהעירייה לתכנון הפרויקטים כך שבין הכביש לפרויקט תהיה ערוגה של 2 מ"ר עם צמחיה ירוקה,

לפני שלוש שנים שינו את הדרישה הזו ודרשו שבמקום ערוגה של 2 מ"ר תתוכנן רצועה ירוקה בהיקף המגרשים וכך תכננו את הפרויקט.

בדיון שלנו הם ביקשו שהרצועה הירוקה תחזור לקדמת המגרש בין הכביש לחניון…

בנוסף ביקשו לנסות ולראות אם יש אפשרות לתכנן שטח מסוים כמו דשא/רחבה שיהיו לרווחת הדיירים,

וזאת למרות שממש ממול למגרש שלנו הקימה העירייה עכשיו גן משחקים…

כאמור, ב15.12, יתקיים הדיון הבא, ויוצגו החלופות, ובתקוה שבזה נסיים את החלק המקדים ונוכל לגשת לוועדה המקומית עם גיבוי מחלקת התכנון.

 וחשוב לנו שתכירו את המציאות העגומה בכל מה שקשור לתכנון ובנייה היום בעירית חיפה,

למרות הצורך האמיתי בדירות, לבירוקרטיה בעירית חיפה, אין אח ורע בישראל.

https://newshaifakrayot.net/?p=252379

https://haipo.co.il/item/355502

אבל, אנחנו ממשיכים ומתקדמים בתהליך, ונמשיך לעדכן ,

שבוע טוב

הסתיים נושא הפרסום, הגשנו את כל הכרוך בכך לעירייה וקיבלנו את אישורם לסיום הפרסום.

המפקחת על התוכנית בלשכת התכנון של העירייה עוברת על כל החומרים והתוכניות של הפרויקט בימים אלו בכדי להכין אותו לועדה המקומית.

במקביל יועצת הבנייה הירוקה עובדת על החומר שיש להגיש גם כן לועדה, ככל הנראה תוך כשבועיים יסתיימו העבודות של שתיהן ואנו נשובץ לדיון בועדה המקומית בכדי לקבל תנאים להיתר.

שבוע טוב,

לאחר הגשת כל המסמכים בעירייה לשם קבלת נוסח פרסום, קיבלנו תשובה שעלינו להגיש גם דו"ח של יועץ בנייה ירוקה כולל אישור מקדמי של הפרויקט על ידי מעבדת בנייה ירוקה.

היינו במגעים עם העירייה לנסות להוריד את העניין ,היות ובהתאם לתקנות החדשות רק מפברואר 2023 ישנה חובה להכניס את עניין הבנייה הירוקה בהיתר.

בעירייה טענו שאלו הם הנחיות מרחביות שהעירייה קיבלה וכל בניין מעל 5 קומות הם עכשיו דורשים את נושא הבנייה הירוקה עוד לפני כניסתם לתוקף של תקנות הבנייה הירוקה בפברואר 2023.

לבסוף לאחר מאמצים מרובים של כל הנוגעים בדבר (מירן, הקבלן והאדריכל) הגענו לפשרה אשר לפיה ניתן לנו אישור להתקדם בפרסום הפרויקט ובתהליך קבלת ההיתר ובמקביל אנחנו נביא את האישורים הנדרשים מהיועץ והמעבדה של בנייה ירוקה כתנאי לקבלת ההיתר.

לפיכך אנחנו יכולים לקדם את הפרויקט ולא להיתקע ולהמתין לעבודת היועץ ואישור מקדמי של מעבדה הבנייה ירוקה, דבר אשר היה מעכב אותנו בעוד חודשיים לערך.

לעניין הבנייה הירוקה – ישנם תקנים שאנו צריכים לעמוד בהם, אין באמת שינוי מהותי אם בכלל בכל הקשור לתכנון ולבניה עצמה, יתכן וידרשו מספר מקומות חנייה לאופניים ועוד כל מיני דרישות שנדע לאחר שנקבל את העבודה של היועץ, אך שוב אלו לא דרישות שמצריכות שינוי תכנון של הדירות וכו'.

נכון להיום ביקשנו הצעות מחיר ממספר יועצי בנייה ירוקה ובשבוע הבא נתקשר עם אחד מהם והוא יחל בעבודתו יחד עם שאר יועצי הפרויקט.

לאחר הסיכום עם העירייה פעלנו לקידום הפרסום:

1. תליית שלט במקום עם מודעה על הגשת הבקשה של הפרויקט לעירייה. – יבוצע בשבוע הבא.

2. פרסום מודעה בעיתונים – בוצע בסופ"ש זה.

3. שליחת מכתבים רשומים לכל השכנים הגובלים אתנו בהתאם לדרישת העירייה.

בשביל לבצע זאת יש להביא ממשרד הפנים אישור על כתובות בעלי המקרקעין/דירות של כל הבעלים הרשומים על המגרשים הגובלים אתנו ולאחר מכן לשלוח בדואר רשום לכל אחד מהם את ההחלטה של הפרסום כולל קבלת אישור מסירה של דבר הדואר.

בשבוע הבא נקבעה פגישה במשרד הפנים בכדי לקבל את הכתובות של כל בעלי הדירות/מקרקעין הרלוונטיים.

 לאחר שנקבל את כל אישורי המסירה של דברי הדואר יש להמתין 21 יום ולראות אם יש התנגדויות שהוגשו לעירייה ואחרי זה ניכנס לוועדה המקומית לשם קבלת אישור תנאים להיתר.

 מצ"ב הפרסומים שנעשו בעיתונים ביום רביעי ובסופ"ש זה.

 פרסום דהמרקר 17.11.21 פרסום ישראל היום 17.11.21 פרסום כלבו 19.11.21

בברכה,

 הננו שמחים לבשר כי התכנית הוגשה במערכת המקוונת של עיריית חיפה.

 כעת אנו מחכים לאישור המערכת להתקדם לפרסום התכנית בעיתונים ולשכנים. (הערכת זמן כחודש ימים).

 לאחר סיום הפרסום התכנית תיכנס לוועדה המקומית לקבלת החלטת תנאים להיתר.

 נמשיך ונעדכן לכשנקבל את אישור הפרסום.

 בברכה,

בימים אלו קיבלנו אישור מחלקת חנייה ונוף, ואישורים אלו מצטרפים לרשימת האישורים שברשותינו, לקראת הגשת הבקשה המקוונת.

בשיטה החדשה, לאחר קבלת האישורים, כתנאי לפתיחת בקשה, אין צורך בהגשה מחודשת (בזמנו, רק לאחר החלטת ועדה..)
דבר שיקצר את הזמן מיום החלטת הועדה ועד להוצאת ההיתר.

להלן התנאים שכבר ברשותנו :
1. אישור מחלקת חנייה/דרכים: חטיבת_כרמלי_54-_אישור_חניה_וגבהים_בנין_1   חטיבת_כרמלי_54-_אישור_חניה_וגבהים_בנין_2

2. אישור מחלקת נוף.  חטיבת_כרמלי_54-_אישור_פיתוח_בנין_1    חטיבת_כרמלי_54-_אישור_פיתוח_בנין_2
3. סקר עצים.
4. תאגיד מים – מי כרמל, אישור מיקום גמל מים.אישור חיבור מים ומיקום גמל חטיבת כרמלי 54 30.11.2020
5. אישור מחלקת ניקוז:  חטיבת_כרמלי_54א_אישור_מחלקת_ניקוז   חטיבת_כרמלי_54ב_אישור_מחלקת_ניקוז

להלן התנאים שאנו עובדים עליהם בימים אלו בכדי להשלים את פתיחת הבקשה המקוונת :
1. אישור מחלקת תברואה.
2. אישור מחלקת עתיקות.
3. אישור חברת חשמל.
4. אישור נגישות.
5. אישור הדמיה.
6. אישור מחלקת שימור.
7. חתימת קונסטרוקטור. (לאחר קבלת אישורי המחלקות).

עדכוני מכירות מהשטח: 
בשכונה נמשכת בניית הבניינים, וכל הבניינים בשכונה נבנים על ידי הקבלן שאיתו התקשרנו.
הדירות האחרונות שהקבלן מכר הם דירות 3 חדרים, 55 מ"ר, במחיר ממוצע של קרוב למיליון ש"ח לדירה !

נמשיך ונעדכן לאחר קבלת האישורים ופתיחת התיק.

נאחל לכולם ימים שקטים יותר.

האדריכל סיים את עבודת התכנון ביחד עם עבודת יועץ הדרכים/חניה והפיתוח.

לשמחתנו התכנון החדש הינו עם קומה אחת של חנייה ,עם "מכפילים" במקום קומת חניה שלמה, תת קרקעית-דבר שיחסוך זמן חציבה יקר, וכסף בבניה.

מצ"ב גרמושקה של הפרויקט.

hativat carmeli 54 הגשה בניין א (1) hativat carmeli 54 הגשה בניין א (3) hativat carmeli 54 הגשה בניין א (2)

התכנית הוגשה לעירייה לקבלת אישור ממחלקות החניה והפיתוח.

ללא אישור חניה ופיתוח לא ניתן לפתוח את התיק במערכת המקוונת לקידום לוועדה המקומית.

לצערנו מחלקת התכנון מושבתת כמעט לחלוטין חודש וחצי עקב חולים מאומתים של קורונה שהתגלו במחלקה.

בינתיים הקונסטרוקטור מתחיל בעבודתו בכדי לקדם את התכניות העבודה.

נעדכן ברגע שנקבל את אישור החניה והפיתוח ונתקדם.

בריאות וסופ"ש רגוע

שימו לב שיש 2 יתרונות לעומת התכנון הקודם -
1. המרפסות מרובעות ולא מלבניות כפי שהיה בחלק מהדירות בתכנון הקודם (מרפסת מרובעת הרבה יותר אפקטיבית) .
2. המרחק בין הבניינים בתכנון הקודם היה 6 עד 9 מ"ר ובתכנון החדש הוא 8 עד 13.5 מ"ר.

במקביל יועץ החניה ויועץ הפיתוח החלו את עבודתם.

נעדכן בהמשך. שבוע טוב לכולם.