עיר בנסיקה: האם כדאי להשקיע בנדל"ן בחיפה?

עיר בנסיקה: האם כדאי להשקיע בנדל"ן בחיפה?

http://www.themarker.com/realestate/1.2154777

זה כמה שנים מככבת חיפה בראש מצעד המשקיעים, ומזנבת אך במעט אחרי
האלופה הבלתי מוכתרת, באר שבע ■ מאמר ראשון בסדרה
למרות הציפיות וההתעסקות התקשורתית ​(והממשלתית​) בנושא, מחירי הנכסים בישראל
ממשיכים להתייקר. האם זה הזמן להשקעה – ואם כן, היכן? בסדרת מאמרים בטור זה
ננתח בשבועות הקרובים כמה ערים ואזורים בישראל, וננסה לענות על השאלה הכל כך
מתבקשת: היכן להשקיע?
אוכלוסיית חיפה, העיר השלישית בגודלה בישראל, כוללת 265 אלף תושבים ​(נכון ל–
25% ,(​2010 מהם יוצאי חבר המדינות, %10 ערבים ​(רובם נוצרים​) ו–4,000 יוצאי
אתיופיה. העיר מדורגת בדרגה שבע מתוך עשר בדירוג החברתי־כלכלי.
מחירי הנכסים בחיפה צללו בין השנים 2000 ל–2008 – אך מאז, הם נמצאים בנסיקה
מתמדת. האם עליות המחירים בבירה הצפונית, המאכלסת את המרכז הבהאי הגדול
בעולם, ימשיכו לעלות? האם היא מהווה תחרות הולמת ל“בירת המשקיעים“, באר שבע?
ניתוח מחירי הנכסים בחיפה בשני העשורים האחרונים מלמד על תנודתיות גבוהה מאוד -
דבר המאפיין מחירי נכסים בערים או באזורים פריפריאליים קטנים בישראל. האם חיפה
נחשבת פריפריה?
ב–1999, מחירה של דירה ממוצעת בגודל חדר עד 1.5 חדרים בחיפה היה 394 אלף
שקל. בתום הרבעון השני השנה, מחירה של דירה כזו הגיע ל–490 אלף שקל. מחירן של
דירות 2.5–2 ו–3.5–3 חדרים ב–1999 היה 528 ו–780 אלף שקל, בהתאמה. כיום,
מחירן מסתכם ב–695 אלף שקל ו–1.14 מיליון שקל, בהתאמה – כלומר, עלייה מינורית
בערכים נומינליים במהלך 17 השנים האחרונות.
תחילתה של ”התרסקות המחירים“ בחיפה בתחילת שנת 2000. מחיר ממוצע לדירת 2
חדרים אז היה כ–370 אלף שקל. המחיר הממוצע של דירה באותו גודל ב–2008 הגיע
לכ–224 אלף שקל בלבד – ירידה נומינלית של %40. מאז, זינקו המחירים באופן חד
ביותר, ודירה כזו תימסר לרוכש המאושר תמורת לא פחות מ–491 אלף שקל – כלומר,
התייקרות של %120 בחמש שנים. לא רע.
השאלה העולה מניתוח זה היא האם עליות המחירים החדות בחיפה מיצו את עצמן – כלומר,
האם אנו צפויים לירידת מחירים, או לפחות להתייצבות, כבר בזמן הקרוב? לשאלה זו
פתרונות רבים והשערות אין סוף, אך ננסה לנתח את הנתונים על פי משתנים אמפיריים.
חזרה לימי הזוהר
מחירי נכסים בעיר מסוימת תלויים במספר רב של משתנים, ובכלל זה רמת הביקוש אל מול
כמות הנכסים המוצעת. זה כמה שנים מככבת חיפה בראש מצעד המשקיעים, ומזנבת אך
במעט אחרי האלופה הבלתי מוכתרת, באר שבע. הביקושים הגוברים לנכסים בחיפה
נובעים הן מרמות הביקוש למגורים בעיר והן מהגידול בביקוש לנכסים להשקעה. כבר לפני
כשלוש שנים נהפך מאזן ההגירה של חיפה משלילי לחיובי, ומאז נמשכת המגמה. ואולם,
כדי לקבל תשובה ברורה יותר לרמות המחירים הקיימות ולעתידן, נידרש לניתוח ריאלי
​(בניכוי מדד​) של מחירי הנכסים.
02/11/13 www.themarker.com/misc/article-print-page/1.2154777
www.themarker.com/misc/article-print-page/1.2154777 2/2
מבט חטוף בגרף שמוצג כאן מגלה כי מחירי דירות 1.5–1 חדרים ומחירי דירות 2.5–2
חדרים עדיין לא הגיעו לערכם כפי שהיה בסוף שנות ה–90 – כלומר, למחירי הנכסים בחיפה
יש עוד הרבה לאן לשאוף. ניתוח שוק מכיוון אחר מתייחס ליחס הנומינלי בין מחיר דירה
רלוונטית בחיפה לזו של העיר השנייה בגודלה בישראל, תל אביב, כמו גם למחיר הממוצע
של נכס זהה בישראל.
מחיר ממוצע של דירת 2.5–2 חדרים בחיפה בימי הזוהר שלה, ב–1999, היה 337 אלף
שקל, בעוד מחיר ממוצע של דירה דומה בתל אביב ובישראל כולה היה 803 אלף שקל ו–
535 אלף שקל, בהתאמה. כלומר, מחיר דירת 2.5–2 חדרים בחיפה ​(בערכים נומינליים​)
היה כ–%42 ממחיר דירה דומה בתל אביב וכ–%63 ממחיר דירה ממוצעת בגודל דומה
בישראל.
כיום מחירה של דירה כזו בחיפה הוא 694 אלף שקל, בעוד שכנתה במרכז מציעה דירה
דומה ב–1.78 מיליון שקל, ומדינת ישראל ב–924 אלף שקל – כלומר, מחירה של הדירה
בחיפה הוא %39 ממחירה של דירה דומה בתל אביב וכ–%75 ממחיר דירה ממוצע
בישראל.
נתון זה מלמד כי חיפה שמרה על מיקומה בהיררכיית המחירים של ישראל – ולמעשה, עליית
המחירים האחרונה החזירה אותה למיקומה היחסי מלפני כ–15 שנה. האם תמשיך חיפה
את עליות המחירים שבהן אופיינה בשנים האחרונות?
חיפה בסוף 2013 שונה מחיפה של 1999. מגמת ההגירה לעיר השתנתה והביקושים הן
מצד משקיעים והן למגורים גבוהים יותר. יתרה מכך, לעיר תוכנית מתאר חדשה, הכוללת
מתחם תחבורה חדש במפרץ, שבו רכבל לטכניון ולאוניברסיטה; שני מתחמי היי־טק
חדשים, שבהם גם יוקצו שטחים נרחבים לספורט ונופש; הרחבת פארק ההיי־טק בדרום
העיר ובניית פארק מדעי החיים בשטח של 32 דונם; והקמת נמל חדש ​(שייקרא ”נמל
המפרץ“​).
עוד כוללת התוכנית: המשך שינוי מתחם רחוב הנמל, שנהפך לקמפוס ובו שלוחות
אוניברסיטאיות ומעונות; פיתוח כיכר פאריס והשוק הטורקי לכדי מתחם תיירותי מפואר;
המשך פיתוח והשבחה של שכונת הדר; ובניית רובע עירוני חדש באזור הנמל המערבי.
מה עוד? היעד של עיריית חיפה ל–2025 הוא 330 אלף תושבים – ולצורך כך יורחבו ויעובו
שכונות קיימות, וגם יתווספו שכונות חדשות.
הכותב, חיים לוי,  הוא מומחה בהשקעות בנדל“ן מניב, יועץ, מרצה ומחבר הספר ”נדל“ן
בג‘ינס“.