עדכון חם מהשטח נכון ל- 12.8.2013

שלום לכולכם/ן, להלן עדכון חם מהשטח נכון ל-  12.8.2013

• אנו בישורת האחרונה , לקראת הגשה לוועדה המקומית ולאחר מכן  למחוזית. אנו מתעסקים בימים האחרונים בהכנת התוכנית הסופית , יחד עם אחראית מחלקת תכנון ארוך טווח בעיריית חיפה , שמנחה אותנו בהתאם לשינויים הרגולטוריים והדינמיקה בתחום בארץ בכלל ובמחוז הצפוני בפרט.

• עד כה צלחנו את עיקר היועצים ובשבוע הקרוב נקבל את חוות דעתו של יועץ התנועה והחנייה , שיאשר את חוות דעתו בעירייה, ואז נגיש את התוכנית כולה לוועדה.

• אנו מתאימים את התוכנית להגשה לשינוי רגולטיבי מהשנה האחרונה שקובע כי בקשה להגדלת מספר יחידות דיור מסיבה של "הספקת דיור בר השגה" (שזוהי במקור מהות הבקשה שלנו להגדיל מ- 24 יחידות ל- 36 יחידות לבניין….) עלול להביא למצב שבו הבניין נחשב כ"יחידה אחת" של דירות להשכרה ולא ניתן לממש יחידות בודדות (דרך הערת אזהרה בטאבו)

הסבר:

א.       תמ"מ 6 (תוכנית המתאר המחוזית לחיפה והצפון) מדברת על 22 יחידות לדונם (הקרקע המקורית היא קצת יותר מדונם ולכן קיבלנו 24….)

ב.       התוכנית שהצגנו לכם בכנס האחרון התייחסה לבקשה שלנו להגדיל את כמות היחידות ל- 36 יחידות לבניין .

ג.        הנימוק שלנו לבקשה זו היה הרצון להגדיל את כמות הדירות שעונות להגדרת "דיור בר השגה" באזור.

ד.       על מנת "לחשק" את הקבלנים ולוודא שאכן הדירות הנ"ל ישמשו להשכרה ולדיור בר השגה, קבעה הוועדה המחוזית שבניינים אלו יחשבו יחידה אחת, ולא ניתן יהיה לסחור בדירות עצמן…

מה עושים? הלכנו והתייעצנו עם מומחים, כולל אנשי מחלקת התכנון והבנייה בעיריית חיפה (שמבחינתם לאשר כמות גדולה ככל האפשר של יחידות מסוג זה…), והפתרון הוא:

 

1. אנו ניגש לוועדה המחוזית עם תוכנית של 27 יחידות לבניין (בשטח כולל של 3,240 מ"ר = 90  מ"ר כפול 36 …כלומר תוכנית שמדברת על כמות יחידות קטנה על אותו השטח המתוכנן, ומתחת להגדרת "סטייה ניכרת" שעלולה לפגוע בסיכויינו לקבלת יחידות נוספות בהמשך…
2. לאחר אישור התוכנית בוועדה המחוזית ניתן יהיה לאשר בהיתר הבנייה מספר יחידות גדול יותר ע"פ חוק שבס אשר ייתן לנו הגדלת מספר היחידות ב- 30% , ללא הגדלת אחוזי הבנייה ו/או כהקלה רגילה ו/או ע"פ הוראת שעה של פיצול יחידות הניתן בהיתר בנייה, החלופה שתתאים ביותר באותה עת , וזאת על מנת להגיע בסוף לכמות המתוכננת של 36 יחידות לבניין (סה"כ 72).

לסיכום: הסיבה שלשמע ביקשנו הגדלת כמות היחידות בבניין עלולה להביא אותנו לבעייה בסחירות של הדירות ולכן, בהדרכת המחלקה בעיריית חיפה, אנחנו מבקשים מהועדה המחוזית לאשר מספר יחידות "מתחת לרדאר" ולאחר קבלת האישור אנו פועלים מול הועדה המקומית לשינוי מספר היחידות על אותו השטח שאושר לבנייה במחוזית…