האם זה הזמן לקנות דירה בחיפה?

• 06.04.2012

• מאת: אריק מירובסקי (דה מרקר)

מחירי הדירות בחיפה הגיעו לשיא ברבעון השלישי של 2011. הדבר בולט בדירות הקטנות של עד 2.5 חדרים, שרשמו בין הרבעון הראשון של 2011 לרבעון השלישי באותה שנה עלייה של 22%; גם הדירות הגדולות של 5 חדרים ומעלה רשמו עליית מחירים מרשימה בשלושת הרבעונים הראשונים של השנה השעברה, בשיעור של 12%; מחירי השיא של דירות 4-4.5 חדרים נרשמו דווקא ברבעון השני של 2011, והם רשמו עליית מחיר של 17% לעומת הרבעון הראשון. מדובר בעליות יוצאות דופן, שגם ללא המחאה ואווירת הקיפאון ששורים על השוק, היו חייבות להיעצר.

עשו לנו לייק לקבלת מיטב הכתבות והעדכונים ישירות לפייסבוק שלכם

העצירה הגדולה נרשמה, כאמור, ברבעון האחרון של 2011, בעוד שברבעון הראשון של 2012 דווקא נרשמה התאוששות במחירים. המחיר הממוצע של דירות 5 חדרים בעיר ב-2012 הגיע לכ-1.56 מיליון שקל בממוצע, מחירי דירות 4 חדרים הגיעו ל-1.14 מיליון שקל, מחירי דירות 3 חדרים (היחידות שרשמו ירידות לעומת הרבעון האחרון של 2011) ל-634 אלף שקל, ומחירי דירות 1-2 חדרים ל-427 אלף שקל.

הרישום של כל העסקות המפורטות שבוצעו בחיפה ברבעון הראשון של 2012 עדיין לא הושלם. לכן, אין לדעת האם המספר הנמוך של העסקות שנרשמו עד כה – כ-350 עסקות לעומת כ-820 עסקות ברבעון הראשון של 2011 ו-570 עסקות ברבעון האחרון של אותה שנה – נובע מכך שיש עוד עסקות רבות שטרם נרשמו או מהתכווצות השוק החיפאי בדומה לכל השוק.

ניתן לומר על השוק הזה כמה דברים: השכונות הבולטות מבחינת מספר העסקות שבוצעו בהן הן הדר הכרמל ונוה שאנן, שתי שכונות ותיקות שמושכות אליהן משקיעים, שמחפשים דירות של עד 3 חדרים. בשתי שכונות אלה התרכזו כרבע מכלל העסקות שבוצעו בשנה האחרונה בעיר, וייתכן שירידות המחירים שנרשמו בגודלי דירות אלה משקפות אינטרסים של משקיעים, שהחליטו לממש את הטבות המס שמובטחות להם אם ימכרו את דירותיהם עד לסוף השנה, והיו מוכנים להוריד מחירים לשם כך.

לעומת זה, שוק הדירות הגדולות בחיפה מתנהל בחלקו בפרויקטים חדשים גדולים המוקמים בעיר, ברמת חביב (המכונה גם רמת הנשיא) שליד נוה דוד ובסביוני כרמל. הפרויקט המוקם ברמת חביב רשם עצירה גדולה מאוד במספר העסקות שבוצעו בו, ואילו בסביוני כרמל מתנהל פרויקט מצליח ברחוב אוסקר שינדלר 3, שבו נמכרו עד כה 26 דירות במחירים גבוהים מאוד, שמעלים את ממוצע המחירים בשכונה.

בהמשך לנתונים הקודמים, של השכונות הפופולריות בקרב משקיעים, התפלגות העסקות לפי גודלי דירות מחזק את ההערכה כי חלקם של המשקיעים בעיר גדול. כשני שלישים מבין העסקות שבוצעו בחיפה ברבעון הראשון של 2012 היו על דירות בגדלים של עד 3.5 חדרים. מדובר בתמהיל דומה למדי לתמהיל ברבעונים הראשון והאחרון של 2011.

אחד ההבדלים המשמעותיים שנרשמו מבחינת תמהיל הדירות הוא ירידה של שיעור העסקות על דירות 5 חדרים ומעלה בין הרבעון הראשון של 2011 לזה של השנה מ-12% ל-9% מכלל העסקות שבוצעו בעיר. לעומת זאת, שיעור העסקות על דירות 4 חדרים עלה מ-22% ל-26% בתקופה זו. הדבר עשוי להעיד על כך שלפחות חלק מהקבלנים הבונים בעיר מרגישים בהאטה גדולה במכירות.

תשואות גבוהות

ניתוח שוק השכירות בעיר מראה כי הפער בין מחירי השכירות המבוקשים לדירות 3 חדרים ל-4 חדרים עומד על כ-800 שקלים בממוצע לחודש ופער של כ-1,000 שקל בממוצע נרשם בין מחירי השכירות הממוצעים של דירות 4 חדרים לעומת דירות 5 חדרים. נכסים בחיפה מניבים תשואות גבוהות ביחס לאזור המרכז, למרות ירידה בתשואות באופן עקבי מאז 2007 בעקבות עליית מחירי הנכסים, שהיתה חדה יותר מעליית מחירי השכירות.

בשנה האחרונה הרוויחו המשקיעים בעבור דירה ממוצעת תשואה נומינלית שנתית של כ-5.5%. לצורך השוואה, הריבית המוצהרת על ידי בנק ישראל עמדה באותה השנה על 2.75% בממוצע, בעוד שמדד ת"א 25 פיצה את המשקיעים בתשואה נומינלית של כ-19%.

אם בוחנים את התשואה שנרשמה החל מסוף שנת 2006 מעליית ערך ממוצעת של דירת 4 חדרים בשטח של 100 מ"ר, ומשווים לתשואה שהתקבלה משוק ההון (מדד ת"א 25) באותה התקופה, אנו רואים כי השקעה בנדל"ן היתה האפיק המועדף. אנו בדקנו השקעה של 200 אלף שקלים (30%) בדירת 4 חדרים בגודל ממוצע של 100 מ"ר, כאשר שאר הסכום על הנכס נלקח במשכנתא בריבית צמודה לפריים. את המשכנתא להחזרה הורדנו ממחיר הנכס בכל תקופה ובהתחשב בריבית שנקבעה על ידי בנק ישראל.

נתונים אלו מראים כי השקעה בנדל"ן בחיפה הניבה תשואה גבוהה בהרבה מאשר השקעה במדד ת"א 25. התשואה בחיפה על נכס שנרכש בסוף שנת 2006 והושקע בו הון עצמי של 180 אלף שקלים עומדת על 300% נכון לסוף מארס 2012, לעומת תשואה של כ-45% במדד ת"א 25 באותה התקופה. כלומר, אם אדם רכש דירה בחיפה בדצמבר 2006 והשקיע בה 180 אלף שקלים מההון העצמי (כ-30% ממחיר נכס ממוצע, 4 חדרים, 100 מ"ר) ועל ההפרש לקח משכנתא (כ-450 אלף שקלים), יישארו בידיו כ-700 אלף שקל אם ימכור את הנכס היום ויחזיר את המשכנתא לבנק, כלומר רווח פוטנציאלי של כ-520 אלף שקלים.

מחירי השכירות והיחס בינם לבין מחירי הדירות שימשו בניתוח לאבחון מדד השווי הריאלי של דירות בתל אביב מול מחירי שוק ממוצעים. השווי הריאלי של הנכס הוא פרמטר שמוכר גם בשם הכלכלי "מחיר פונדמנטלי", בשיטת "תזרים המזומנים" במימון. בעיקרון מוגדר שווי זה כהיוון כל ההכנסות הצפויות להתקבל על הנכס.

כדי למצוא את השווי הריאלי חושבה התשואה השנתית הממוצעת שהתקבלה מהכנסות על דירות 2 חדרים ו-3 חדרים, החל משנת 2003. תשואה זו נחשבת בסקירה כתשואה הראויה לנכסים הנבדקים, ולפיה חושב גם שווי הדירה כנכס מניב (על פי חלוקת שכר הדירה השנתי בתשואה השנתית הממוצעת), שהוגדר כשווי הריאלי.

השווי הריאלי הושווה למחירי השוק, תוך הנחה, שלהפרש בין השניים אין סיבה כלכלית אובייקטיבית, אלא סיבות שונות, שאינן נכללות בדרך כלל בחישובי רכישת דירות להשקעה (נוף, כיווני אוויר, קירבה למוסדות חינוך ולקווי תחבורה ציבוריים). אחת מהסיבות היא הציפייה להמשך עליות המחיר. רכיב זה (שלא ניתן לבידוד מיתר הגורמים להפרשים) מהווה חלק חשוב במנגנון היווצרות בועה.

עד הרבעון הרביעי של 2010 מחירי דירות 2 חדרים בחיפה שיקפו מחיר קרוב למחיר הריאלי שלהן, והתשואה עליהן היתה קרובה לתשואה הממוצעת הרב שנתית. החל מהרבעון הרביעי של 2010 ועד לרבעון הראשון של 2012 תומחרו דירות 2 חדרים בכ-35% מעל מהערך הריאלי שלהן, והתשואה השנתית ירדה מתחת לממוצע התשואות הרב שנתי בעיר. המחירים הממוצעים של דירות 3 חדרים גבוהים בכ-15% בלבד מהמחיר הריאלי, ונעים סביב אזור זה החל מאמצע שנת 2010.

מדד יחסי הכוחות בין רוכשים למוכרים (sale to list ratio) בשוק הדירות בודק את היחס בין המחירים הממוצעים שנסגרים בפועל ומדווחים לרשות המסים לבין המחירים הממוצעים המבוקשים בלוחות המודעות האינטרנטיים. לדוגמה, אם מחיר ממוצע של דירות 4 חדרים לפי העסקות המדווחות לרשות המסים עומד על מיליון שקל והמחיר הממוצע של דירות 4 חדרים באותו החודש לפי לוחות המודעות עומד על 1.1 מיליון שקל אזי היחס יהיה 0.9 (1,000,000/1,100,000). יש להדגיש כי מדובר על ממוצע ולא על מדד פרטני עבור נכס ספציפי.

מדד זה בחיפה בשנה האחרונה היה קרוב מאוד ל-1 – נתון זה מלמד כי הביקוש בחיפה גדול, ולכן המוכרים אינם נאלצים להתפשר על המחיר המבוקש.