איך לחסוך בתשלום מס רכישה

בני זוג שלאחד מהם דירה מלפני הנישואים יכולים לנצל סעיף המתיר להם לשלם מס רכישה בנפרד על דירתם

המחאה החברתית בקיץ העלתה לסדר היום את עליית המחירים בשוק הנדל"ן וכן את ההוצאות הרבות שנאלץ לשאת בהן מעמד הביניים. אחרי כל הוועדות וההצהרות, כדאי לדעת כיצד ניתן בפועל לחסוך בתשלומי מסים ברכישת דירה.

זוג שנישא לאחרונה הגיע אל משרדנו כדי שנייצג אותו בעסקה לרכישת דירה. בני הזוג סיפרו לי כי לאשה דירה עוד מלפני הנישואים, אך כעת הם רוצים לרכוש דירה נוספת. עקרון "התא המשפחתי" בחוק מיסוי מקרקעין קובע כי בני זוג הם אישיות משפטית אחת. לכאורה מדובר בדירה שנייה עבור בני הזוג ועליהם לשאת בתשלום מס רכישה מלא.

בית המשפט העליון קבע במסגרת הלכת פלם (ע"א 3185/03) כי אין תחולה לחזקה בנוגע לדירות שנרכשו על ידי אחד מבני הזוג טרם הנישואים, וכי קו הגבול לתחולת החזקה הוא הקו של יצירת התא המשפחתי. ואולם, במסגרת הלכת פלם היה בין בני הזוג הסכם ממון אשר קבע הלכה למעשה הפרדה רכושית בין הנכסים גם לאחר יצירת התא המשפחתי. לפיכך, ניתן היה להניח כי כל עוד אין הפרדה רכושית בין בני הזוג, גובר עקרון התא המשפחתי. כלומר, אם לא יראו בני הזוג הסכם ממון, או ראיות חיצוניות כי הם נוהגים בהפרדה רכושית לגבי הדירה שבבעלות האשה, על בני הזוג לשלם מס רכישה מלא.

לזכותן של רשויות המס ייאמר כי הן אימצו עמדה מקלה יותר כלפי הנישומים בסיטואציה כזו. במסגרת הוראת ביצוע 5/11 שפורסמה לציבור נקבע כי גם אם לא קיים הסכם ממון בין בני הזוג, ימוסו בני הזוג כל אחד לפי חלקו. לצורך הדוגמה שהובאה לעיל, האשה, שבבעלותה דירה מלפני הנישואים, תמוסה על חלקה ברכישה דירת מגורים שנייה, בהתאם למדרגות המס הקבועות בחוק (היינו, נכון להיום, החל מהשקל הראשון ועד מיליון שקל תשלם האשה מס רכישה בגובה 5% מסכום העסקה, וממיליון שקל עד ל־3 מיליון שקל תשלם מס רכישה בגובה של 6%).

לעומת זאת, הגבר במקרה זה ימוסה על חלקו ברכישה כאילו מדובר בדירתו היחידה (עד לסכום של 1.35 מיליון שקל הוא זכאי לפטור, ומ־1.35 עד ל־1.6 מיליון שקל הוא יהיה חייב במס רכישה בגובה של 3.5% בלבד). כך חסכו בני הזוג מחצית ממס הרכישה, ובמקרה זה סכום של כ־40 אלף שקל.

הסיפור הזה הזכיר לי פרק בסדרה הבריטית המיתולוגית "Yes Prime Minister". באחד הפרקים רואים יועץ פוליטי רץ מבוהל לראש הממשלה לספר לו שבית המחוקקים רוצה להעלות להצבעה את "חוק חופש המידע", ואם יעבור חלילה החוק יוכלו האזרחים לעיין בהחלטות שמקבלים הפוליטיקאים בחדרי חדרים. בשומעו על ההצעה התעלף ראש הממשלה. אצלנו אפשר להתנחם בכך שעמדת רשות המסים, גם כשהיא מיטיבה עם נישומים, מפורסמת לידיעת הציבור.

הכותב הוא מייסד משרד עו"ד איתמר כהן ושות'