היי,

מצ"ב קישור של מצגת הכנס.

לעיונכם/ן…

 יש לציין  שמכיוון שמדובר על מכירת חלק מהקרקע היה עלינו לקבל הסכמה מלאה של כל חברי הקבוצה ולא רק את הרוב היחסי כפי שנהוג בבחירת קבלן מבצע…

 לאחר קבלת האישורים של כל חברי הקבוצה עורכי הדין עובדים על ארגון נספחי ההסכם לקראת חתימה על ההסכמים שתהיה ככל הנראה במהלך שבוע הבא.

 במקביל הקבלן החל בשיווק הדירות וכבר יש לו 9 הרשמות כך שלאחר חתימת ההסכמים הוא ייכנס ישירות לתהליך של קבלת הליווי הבנקאי ולאחר סגירת הליווי, עלייה לקרקע.

 נעדכן מיד עם חתימת ההסכמים.

אנו מקווים לשיתוף פעולה פורה יותר בהמשך.

שנה טובה וחג שמח.

הננו שמחים לבשר כי בשבוע שעבר קיבלנו את האישור הסופי של הועדה המחוזית והעירייה לתכנית וכן את אישורם לפרסום התכנית בעיתונים.

ביום שישי האחרון התפרסמה התכנית להתנגדויות בשלושה עיתונים. (מעריב, פוסט וזמן צפון).

לאחר פרסום בעיתונים עלינו לפרסם גם בלוחות המודעות בחיפה וכן לשים שלט באתר הכל בהתאם לחוקי הפרסום של הועדה המחוזית. יש להמתין 60 יום לקבלת התנגדויות,

ככל שלא יהיו התנגדויות בתום 60 יום התכנית תיכנס לדיון הראשון שיהיה בועדה המחוזית אשר בו נקבל את האישור הסופי של התכנית.

במידה ויהיו התנגדויות באותו דיון יוחלט אם לאשר את התכנית כפי שהיא למרות ההתנגדויות או לבקש שינוי מסוים בתכנית ולאחר מכן לאשרה. בד"כ באזורים אלו אין התנגדויות ונקווה שכך יהיה גם אצלנו.

לאחר אישור התכנית אנו נפעל בכמה מישורים במקביל - רישום בטאבו של איחוד המגרשים, תכנון הפרויקט והגשת התכניות להיתר, הכנת תכניות לביצוע, קבלת מימון לבניית הפרויקט.

לאחר קבלת ההיתר וסיום תכניות לביצוע נוכל לצאת למכרז קבלנים.

הערכת זמנים :

אישור סופי של התכנית כשלושה חודשים, קבלת היתר, סיום תכניות עבודה, הוצאת מכרז קבלנים ותחילת עבודה כשלושה חודשים נוספים.

מצורפים בזאת לעיונכם מסמכי הפרסום בעיתונות

נמשיך לעדכן.

מנהלת נווה גנים

מעריב ישראל פוסט חיפה 10925 נווה גנים פרסום בעיתון 18.12.2015

עלייה של 23% בביקוש לדירות חדשות, זינוק של 23.8% במחירי 4 חדרים ותוכנית להוספת 60 אלף תושבים – הם רק חלק מהנתונים המראים כי חיפה הפכה ליעד מבוקש בקרב משקיעים. מהו הפוטנציאל של חיפה והמטרופולין שסביבה, והאם התשואה הצפויה מצדיקה השקעה? ניתוח מיוחד
הילה ציאון

שני מחקרים שפורסמו לאחרונה – האחד של בנק ישראל והשני מחקר שנערך עבור ynet - גילו כי משקיעי הנדל"ן עוזבים את מרכז הארץ לטובת מטרופולין חיפה. למעשה, על פי המחקר של בנק ישראל, רכישת דירה בעיר חיפה קלה יותר מבכל עיר אחרת בארץ. על סמך ממצאים אלו נשאלת השאלה כיצד הפכו העיר התחתית ושכנותיה ליעד בקרב משקיעים, והאם גם רוכשי הדירות למגורים יכולים לראות בה חלופה ראויה לאזורי הביקוש.

לדברי גרינברג, אחד הסממנים הבולטים של ירידת קרנה של העיר הוא שבעשור הראשון של המאה ה-21 היא סבלה מקצב גידול אוכלוסייה שלילי, תוך הזדקנות האוכלוסייה ובריחת צעירים לפרברים ולמרכז הארץ.

חיים פייגלין, יו"ר ארגון קבלני חיפה והצפון, מגדיל ואומר כי כשסוקרים את חיפה על פני 50 שנים לאחור – רואים שמספר התושבים שבה עלה בכ-20% בלבד. "על פי נתוני ארכיון העירייה", הוא אומר, "לפני 50 שנה היו בחיפה 230 אלף תושבים, וכיום יש רק 270 אלף. זה בולט בעיקר על רקע העובדה שגלי העלייה ב-50 השנים האחרונות פשוט פסחו על חיפה".

ואולם, בשנים האחרונות זכתה חיפה לעדנה מחודשת, ולפני כחודשיים הופקדה תוכנית הבינוי שלה, שאמורה להוסיף לעיר עוד 60 אלף תושבים. אף שפייגלין סבור כי יש לשאוף לתוספת רבה יותר של תושבים, כמו גם מתן היתרי בנייה רבים יותר למגורים ולא רק לשטחי תעסוקה – נראה כי כניסת יזמי הנדל"ן לעיר מעידה בכל זאת על מגמה הולכת וגדלה בתחום הנדל"ן למגורים.

על פי הסקירה של גרינברג, שהסתמכה בין היתר על נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס), בשנת 2013 נרשמה בחיפה עלייה של 32% בביקוש לדירות חדשות, לעומת עלייה של 21% בירושלים ומול ירידה של 29% בתל-אביב. גם מספר התחלות הבנייה בעיר קפץ מקצב שנתי של כ-2,300 יחידות דיור בין השנים 2009-2007, לקצב של למעלה מ-4,000 יחידות דיור ב-4 השנים האחרונות.

גרינברג אף בחן מחקר שערך באחרונה השמאי הממשלתי, לפיו מחיר ממוצע של דירת 4 חדרים בחיפה עומד כיום על 1.24 מיליון שקלים – זינוק של 23.8% ב-3 השנים האחרונות. זאת בזמן שבאותה התקופה מחירי הדירות בתל-אביב התאפיינו בעלייה מתונה יותר של 15.2%; בראשון לציון בעלייה של 9.5% ובירושלים בעלייה של 9.1%.

 פוטנציאל, תעסוקה ואספלט

אמנם מחירי הדירות זינקו בשנים האחרונות, אך בכל זאת מדובר בסכומים נמוכים ביחס לערים שמייחסות לעצמן קרבה ל"מטרופולין". כך למשל, בשכונת רמת הנשיא בחיפה, אשר החלה להיבנות לפני כשנתיים, דירות 4 חדרים נמכרות סביב 1.27 מיליון שקלים; ודירות 5 חדרים סביב 1.55 מיליון שקלים. 4 שכונות חדשות נוספות, שצפויות לכלול מעל 3,500 יחידות דיור, הן רמת חביב, רמת זמר, המבואות הדרומיים (נאות פרס) ואלרום כרמל.

"התחלנו לבנות בחיפה כי זו עיר עם פוטנציאל – בעוד מחירי הקרקעות עדיין אינם יקרים כמו באזורי הביקוש, המיקום שלה מדהים", מסבירה יפה סדן, סמנכ"לית השיווק והמכירות של חברת הנדל"ן יוסי אברהמי, הבונה 3 פרויקטים למגורים בשכונת נאות פרס. גם כאן המחירים נעים סביב 1.3 מיליון שקלים לדירות 4 חדרים.

שכונה אחרת שנחשבת מבוקשת בחיפה היא שכונת הדר כרמל, שבה בוצעו לא מעט עסקאות נדל"ן מיד שנייה בשנת 2013. "מחירי הדירות גרמו לכניסה של משקיעי נדל"ן, שהתרכזו בעיקר בנכסי יד שנייה סביב המוסדות האקדמיים, בשכונות הדר הכרמל ובת גלים", מסביר גרינברג, "מצד שני בפרויקטים חדשים, מרבית הרוכשים הם תושבי חיפה והסביבה – זוגות צעירים לצד משפרי דיור".

גם המהפכה התחבורתית סימנה את הדרך למשקיעים. מנהרות הכרמל קיצרו את זמן הנסיעה בין הדרום למזרח; וכביש 22 (עוקף קריות) מקשר את העיר התחתית עם צפון הקריות ועם עכו. לדברי גרינברג, הקריות התחזקו עוד יותר עם הפעלת המטרונית, שמקשרת באמצעות 3 קווים חלקים שונים בקריות לעיר התחתית, לחוף הכרמל ולהדר הכרמל. בנוסף, העבודות על מסילת העמק צפוי להסתיים ב-2016. עם זאת, הוא מודה כי לעתים יש תחושה שהעיר הפכה ל"מפלצת אספלט" – שמשרתת יותר כלי רכב מאשר בני אדם.

לצד כל אלה, השתנה בהדרגה הבסיס הכלכלי של העיר. אמנם כבר משנות ה-70 החלה לפעול בה תעשייה עתירת ידע וטכנולוגיה, הנשענת על הטכניון; אך בשנים האחרונות התופעה צברה תאוצה. בפארק מתם להיי-טק ועסקים, למשל, מועסקים כ-10,000 עובדים ב-50 חברות היי-טק כגון אינטל, גוגל, יאהו, מיקרוסופט, אלביט ועוד. לאחרונה גם אפל הצטרפה לרשימה, לצד שני מתחמי היי-טק חדשים.

זאת ועוד, אף שנראה כי מרבית ההתחדשות עירונית מתרכזת במרכז הארץ, גם עיריית חיפה יזמה בשנתיים האחרונות פרויקטים לשיקום עירוני, במסגרתם צירי מסחר ראשיים עברו שיפוץ, בעיקר באזור הנמל. אם תוכנית "חזית הים" של העירייה תמומש, היא צפויה "להחזיר" את הים לתושבים לפי דגם שנעשה בברצלונה. בנוסף, הוקם בחיפה אצטדיון סמי עופר - אצטדיון גרנדיוזי הכולל כ-30 אלף מושבים, ובהם תאי צפייה אישיים ומפוארים.

"הצעירים בעיר כבר לא בורחים ממנה", טוען גרינברג, "לאחר שנים של הידלדלות האוכלוסייה – לאחרונה נבלמה מגמת ההגירה השלילית".

עוקפות חיפה – השתדרגו בזכותה

התחזקותה של חיפה מסייעת לחלקים נוספים במטרופולין, בעיקר בקריות. כך למשל, בקריית אתא הוקם לפני כשנתיים קניון של עזריאלי והשנה נפתח בה סניף איקאה; ובנוסף נבנית בעיר שכונת גבעת אלונים החדשה, הכוללת כ-2,000 דירות ממזרח לכביש 79. דירות 4 חדרים בשכונה נמכרות בכ-1.1 מיליון שקלים בממוצע, ודירות 5 חדרים ב-1.27 מיליון שקלים.

גם בקריית מוצקין הוחל בפרויקט פינוי-בינוי של 300 דירות ביוזמת אלי פפושדו, ובנוסף מתוכננת בעיר שכונת ההמשך של משכנות האמנים שתכלול 3,500 יחידות. דירות 4 חדרים חדשות נמכרות בשכונה ב-1.26 מיליון שקלים בממוצע ודירות 5 חדרים ב-1.6 מיליון שקלים. בכלל העיר, מחיר דירת 4 חדרים עומד על כמיליון שקל – עלייה של 21% ב-3 השנים האחרונות. כמו כן, בקריית ביאליק מתוכננות כ-9,000 דירות בשתי שכונות ענק, במסגרת הסכם גג שנחתם עם הממשלה.

בטירת הכרמל הסמוכה הוחל בבנייתן של 621 יחידות דיור בשנת 2013 – זינוק של לא פחות מ-290% ביחס לשנת 2012. האחראית העיקרית לכך היא שכונת גלי כרמל, בה נבנות כ-1,800 יחידות דיור בבנייה רוויה וצמודת קרקע. אף שלטירת הכרמל דירוג חברתי-כלכלי 4 בלבד, הקרבה לחיפה והמחירים הנוחים יחסית מושכים זוגות צעירים חיפאים. דירות 4 חדרים חדשות בשכונה נמכרות ב-1.03 מיליון שקלים – מחיר הנמוך בכ-20% ביחס לשכונת נאות פרס בחיפה המצויה במרחק של שני ק"מ בלבד מגלי כרמל.

גם עכו הסמוכה עוברת מתיחת פנים, שכוללת פיתוח תיירותי, שדרוג תשתיות והשקעה במערכת החינוך. לדברי גרינברג, "כביש עוקף קריות טישטש במשהו את אפיונה כפריפריאלית, לצד נתוני פתיחה טובים כמו מיקום על קו החוף ומוקד משיכה תיירותי, אגן תעסוקה רחב ומסילת רכבת".

על פי נתוני הלמ"ס, בשנים 2013-2012 ממוצע התחלות הבנייה לשנה עמד על 325 יחידות דיור – עלייה חדה לעומת 8 השנים שקדמו להן, אז הממוצע השנתי עמד על פחות מ-60 יחידות דיור. בחלקים שונים של העיר נבנים מספר פרויקטים חדשים למגורים, ודירות 5 חדרים חדשות נמכרות בפחות ממיליון שקל בממוצע. שוק הדירות מיד שנייה נחשב פעיל ביחס לגודלה של העיר, שכן הוא מציע תשואות גבוהות יחסית הנעות סביב 5.5%.

הפיתוח מתנהל בעצלתיים

אמנם חיפה היא העיר הראשית והמרכז התעסוקתי של המטרופולין הצפוני, אך עדיין אין לה דומיננטיות כמרכז פיננסי ותרבותי. לדברי גרינברג, "העיר אופיינה במחירי נדל"ן נמוכים באופן יחסי, שהלכו יד ביד עם שיעור גידול אוכלוסייה שלילי. המשבר בשוק הנדל"ן הביא לחיפה גל של משקיעי נדל"ן שחיפשו מחירים זולים – והעלייה בביקושים הביאה לעליית מחירים, בעיקר בשכונות הוותיקות וה'זולות' כמו הדר ובת גלים".

"ואולם", הוא ממשיך, "אוכלוסיית השוכרים נשארה אותה אוכלוסייה והביקוש לשכירות לא השתנה באופן מהותי, כך שמחירי השכירות לא הדביקו את העלייה במחירי הדירות. כך יצא שהתשואות על ההשקעה נשחקו באופן משמעותי, בעיקר באזורים הוותיקים של חיפה. בשכונת בת גלים, למשל, המשקיעים ציפו ל'ערך מוסף' עקב הקירבה לחוף הים, אך הפיתוח התיירותי והסביבתי שתוכנן למקום מתנהל בינתיים בעצלתיים".

למרות השחיקה בתשואות, עו"ד אורי שילה, מומחה נדל"ן ושותף מייסד במשרד עוה"ד א. שילה ושות, סבור שחיפה מתאימה למשקיעים סולידיים. "יש בעיר היצע רחב של דירות במחירים של 2-1 מיליון שקל ואף פחות מזה", הוא אומר, "היא מתאפיינת ביציבות מחירים ובעליות קבועות במחירי הדירות ובשכר הדירה.

"תחום ההתחדשות העירונית פעיל למדי בעיר ואנו רואים פרויקטים של הריסה ובינוי (תמ"א 38/2) אשר מתוכננים בצורה מודרנית ואיכותית – בלי לפגוע באיכות החיים" הוא ממשיך. "תחום זה עשוי להניב תשואה סבירה למשקיע הסולידי המעוניין בתשואה משמעותית, אך אינו מעוניין להסתכן בביקוש הנמוך ובעליות המחירים הפחות יציבות באזורים אחרים".

http://www.ynet.co.il/articles/0,7340,L-4526604,00.html

לאחרונה קיבלנו אינדיקציה על סיום המכירות של החברה היזמית  "מרום גנים" השייכת למשה אברם ודני אורנשטיין,

ששיווקה דירות (על הנייר) בפרויקט שצפוי לקום בקרבת המגרשים שלנו (מגרשים צמודים)

מדובר על דירות קטנות, בנות 3 חדרים, 60 מ"ר בממוצע.

המחיר הממוצע עומד היום על כ- 730,000 ש"ח ! (נתוני רשות המיסים) שמשקף את שווי השוק באזור- מצ"ב

אני מזכיר לכם שתמחרנו , בכניסה לעיסקה, את מחיר הדירות בכ- 550,00 ש"ח בלבד.

אמנם התעכבנו מבחינת לוחות הזמנים (שינוי תוכניות וראש עיר סרבן…) -אבל לפחות מעודד לדעת שהשוק לטובתנו…

 מצ"ב עדכון חם מהבוקר:

 בהמשך לעדכון האחרון, ערכנו את התוכניות כפי שתכננו ל54 יחידות בשני בניינים כאשר התכנון היה לאחר מכן להשתמש בתוכנית שבס אשר מאפשרת הגדלת מספר היחידות ב 30 אחוז וכך לחזור לתוכנית המקורית של 72 יחידות.

 לאחר סיום הכנת התוכניות והגשתן הסתבר כי תמ"מ 6 אושרה סופית ביתרון אחד גדול שהורידו את עניין הגבלת מספר יחידות הדיור לדונם. (כאמור תמ"מ 6 הוגשה עם הגבלה ל 22 יחידות לדונם ולכן שיננו את התוכניות כאמור לעיל).

 בעקבות שינוי נתון זה היה עלינו להחזיר את התוכנית לתכנון הקודם ושוב ערכנו אותה כפי שחשבנו בתחילת הדרך ל- 72 יחידות דיור בשני בניינים כאשר כל אחד הינו בכיל 36 יחידות 9 קומות 4 יחידות בקומה.

 העבודה על התוכנית במתכונתה החדשה הסתיימה לפני  כחודשיים והוגשה הבוקר לאחראית מחלקת תכנון ארוך טווח בעיריית חיפה כאשר היא מעלה אותה למהנדס העיר ולאחור מכן לועדה המקומית.

 העיכוב בהגשת התוכנית נבע עקב הבחירות המוניציפליות אשר נערכו ברחבי המדינה ולא היה ניתן להגיש תוכניות אלו לועדות. כמו-כן לאחר הבחירות עד שלא תורכב הקואליציה גם-כן לא ניתן להגיש תוכניות אלו לועדות. מאחר והרכבת הקואליציה בחיפה לקחה זמן רב יחסית והיא הורכבה רק בסוף השבוע האחרון.

 לו"ז – הגשת התוכנית לעירייה – בוצע הבוקר.

אישור ועדה מקומית – כחודשיים.

אישור ועדה מחוזית כ – 4 חודשים.

נמשיך ונעדכן לאחר ההגשה.

 חג שמח.

http://www.themarker.com/realestate/1.2154777

זה כמה שנים מככבת חיפה בראש מצעד המשקיעים, ומזנבת אך במעט אחרי
האלופה הבלתי מוכתרת, באר שבע ■ מאמר ראשון בסדרה
למרות הציפיות וההתעסקות התקשורתית ​(והממשלתית​) בנושא, מחירי הנכסים בישראל
ממשיכים להתייקר. האם זה הזמן להשקעה – ואם כן, היכן? בסדרת מאמרים בטור זה
ננתח בשבועות הקרובים כמה ערים ואזורים בישראל, וננסה לענות על השאלה הכל כך
מתבקשת: היכן להשקיע?
אוכלוסיית חיפה, העיר השלישית בגודלה בישראל, כוללת 265 אלף תושבים ​(נכון ל–
25% ,(​2010 מהם יוצאי חבר המדינות, %10 ערבים ​(רובם נוצרים​) ו–4,000 יוצאי
אתיופיה. העיר מדורגת בדרגה שבע מתוך עשר בדירוג החברתי־כלכלי.
מחירי הנכסים בחיפה צללו בין השנים 2000 ל–2008 – אך מאז, הם נמצאים בנסיקה
מתמדת. האם עליות המחירים בבירה הצפונית, המאכלסת את המרכז הבהאי הגדול
בעולם, ימשיכו לעלות? האם היא מהווה תחרות הולמת ל“בירת המשקיעים“, באר שבע?
ניתוח מחירי הנכסים בחיפה בשני העשורים האחרונים מלמד על תנודתיות גבוהה מאוד -
דבר המאפיין מחירי נכסים בערים או באזורים פריפריאליים קטנים בישראל. האם חיפה
נחשבת פריפריה?
ב–1999, מחירה של דירה ממוצעת בגודל חדר עד 1.5 חדרים בחיפה היה 394 אלף
שקל. בתום הרבעון השני השנה, מחירה של דירה כזו הגיע ל–490 אלף שקל. מחירן של
דירות 2.5–2 ו–3.5–3 חדרים ב–1999 היה 528 ו–780 אלף שקל, בהתאמה. כיום,
מחירן מסתכם ב–695 אלף שקל ו–1.14 מיליון שקל, בהתאמה – כלומר, עלייה מינורית
בערכים נומינליים במהלך 17 השנים האחרונות.
תחילתה של ”התרסקות המחירים“ בחיפה בתחילת שנת 2000. מחיר ממוצע לדירת 2
חדרים אז היה כ–370 אלף שקל. המחיר הממוצע של דירה באותו גודל ב–2008 הגיע
לכ–224 אלף שקל בלבד – ירידה נומינלית של %40. מאז, זינקו המחירים באופן חד
ביותר, ודירה כזו תימסר לרוכש המאושר תמורת לא פחות מ–491 אלף שקל – כלומר,
התייקרות של %120 בחמש שנים. לא רע.
השאלה העולה מניתוח זה היא האם עליות המחירים החדות בחיפה מיצו את עצמן – כלומר,
האם אנו צפויים לירידת מחירים, או לפחות להתייצבות, כבר בזמן הקרוב? לשאלה זו
פתרונות רבים והשערות אין סוף, אך ננסה לנתח את הנתונים על פי משתנים אמפיריים.
חזרה לימי הזוהר
מחירי נכסים בעיר מסוימת תלויים במספר רב של משתנים, ובכלל זה רמת הביקוש אל מול
כמות הנכסים המוצעת. זה כמה שנים מככבת חיפה בראש מצעד המשקיעים, ומזנבת אך
במעט אחרי האלופה הבלתי מוכתרת, באר שבע. הביקושים הגוברים לנכסים בחיפה
נובעים הן מרמות הביקוש למגורים בעיר והן מהגידול בביקוש לנכסים להשקעה. כבר לפני
כשלוש שנים נהפך מאזן ההגירה של חיפה משלילי לחיובי, ומאז נמשכת המגמה. ואולם,
כדי לקבל תשובה ברורה יותר לרמות המחירים הקיימות ולעתידן, נידרש לניתוח ריאלי
​(בניכוי מדד​) של מחירי הנכסים.
02/11/13 www.themarker.com/misc/article-print-page/1.2154777
www.themarker.com/misc/article-print-page/1.2154777 2/2
מבט חטוף בגרף שמוצג כאן מגלה כי מחירי דירות 1.5–1 חדרים ומחירי דירות 2.5–2
חדרים עדיין לא הגיעו לערכם כפי שהיה בסוף שנות ה–90 – כלומר, למחירי הנכסים בחיפה
יש עוד הרבה לאן לשאוף. ניתוח שוק מכיוון אחר מתייחס ליחס הנומינלי בין מחיר דירה
רלוונטית בחיפה לזו של העיר השנייה בגודלה בישראל, תל אביב, כמו גם למחיר הממוצע
של נכס זהה בישראל.
מחיר ממוצע של דירת 2.5–2 חדרים בחיפה בימי הזוהר שלה, ב–1999, היה 337 אלף
שקל, בעוד מחיר ממוצע של דירה דומה בתל אביב ובישראל כולה היה 803 אלף שקל ו–
535 אלף שקל, בהתאמה. כלומר, מחיר דירת 2.5–2 חדרים בחיפה ​(בערכים נומינליים​)
היה כ–%42 ממחיר דירה דומה בתל אביב וכ–%63 ממחיר דירה ממוצעת בגודל דומה
בישראל.
כיום מחירה של דירה כזו בחיפה הוא 694 אלף שקל, בעוד שכנתה במרכז מציעה דירה
דומה ב–1.78 מיליון שקל, ומדינת ישראל ב–924 אלף שקל – כלומר, מחירה של הדירה
בחיפה הוא %39 ממחירה של דירה דומה בתל אביב וכ–%75 ממחיר דירה ממוצע
בישראל.
נתון זה מלמד כי חיפה שמרה על מיקומה בהיררכיית המחירים של ישראל – ולמעשה, עליית
המחירים האחרונה החזירה אותה למיקומה היחסי מלפני כ–15 שנה. האם תמשיך חיפה
את עליות המחירים שבהן אופיינה בשנים האחרונות?
חיפה בסוף 2013 שונה מחיפה של 1999. מגמת ההגירה לעיר השתנתה והביקושים הן
מצד משקיעים והן למגורים גבוהים יותר. יתרה מכך, לעיר תוכנית מתאר חדשה, הכוללת
מתחם תחבורה חדש במפרץ, שבו רכבל לטכניון ולאוניברסיטה; שני מתחמי היי־טק
חדשים, שבהם גם יוקצו שטחים נרחבים לספורט ונופש; הרחבת פארק ההיי־טק בדרום
העיר ובניית פארק מדעי החיים בשטח של 32 דונם; והקמת נמל חדש ​(שייקרא ”נמל
המפרץ“​).
עוד כוללת התוכנית: המשך שינוי מתחם רחוב הנמל, שנהפך לקמפוס ובו שלוחות
אוניברסיטאיות ומעונות; פיתוח כיכר פאריס והשוק הטורקי לכדי מתחם תיירותי מפואר;
המשך פיתוח והשבחה של שכונת הדר; ובניית רובע עירוני חדש באזור הנמל המערבי.
מה עוד? היעד של עיריית חיפה ל–2025 הוא 330 אלף תושבים – ולצורך כך יורחבו ויעובו
שכונות קיימות, וגם יתווספו שכונות חדשות.
הכותב, חיים לוי,  הוא מומחה בהשקעות בנדל“ן מניב, יועץ, מרצה ומחבר הספר ”נדל“ן
בג‘ינס“.

אישור הרחבת נמל מפרץ חיפה החזיר למפה את העיר, שרשמה ב-3 השנים האחרונות זינוק בביקוש למגורים וזכתה להשוואות מחמיאות לברצלונה. לפי התחזית, ב-20 השנים הבאות יתווספו לה כל שנה כ-2,000 דירות.

לרגל ועידת מרכז הבנייה הישראלי שתיפתח מחר, בדקנו אם חיפה היא הבוננזה הבאה שלכם
הילה ציאון

האם בוננזת הנדל"ן הבאה שלכם תהיה דווקא בעיר חיפה? אם בוחנים את תוכניות העיר שאושרו באחרונה, נראה כי התשובה בהחלט יכולה להיות חיובית. רק בשבוע שעבר אישרה המועצה הארצית לתכנון ולבנייה את חיפה בבקרוב: נמל חיפה יהיה השלישי בגודלו בים התיכון

• עוד לא ברצלונה: אתגרים בפיתוח אורבני בחיפה
• כמה ביקורות הוטחו בפני ההשוואה של חיפה לברצלונה, אך קשה שלא לשים לב להתחדשות העירונית בעיר.

לדברי וטרמן, לא רק השכונות החדשות ישנו את פני העיר. כיום קיימים בחיפה כ-10 מתחמי התחדשות עירונית המוכרזים על ידי הממשלה. "יש היום מעל 200 בקשות לתמ"א 38 הממתינות לאישורים. רק תוספות מכוח תמ"א 38 תביא לחיפה תוספת של עוד כ-600 יחידות דיור", הוא מסביר.

בנוסף, מתוכננים בעיר פרויקטים של פינוי-בינוי כמו במתחם ברל כצנלסון. מדובר במתחם בשכונת נווה שאנן הכולל 7 בנייני רכבת ישנים, ובהם 126 דירות ישנות. על פי התוכנית, שיזמה עיריית חיפה ואושרה בוועדה המקומית ובוועדה המחוזית, המבנים הישנים ייהרסו ובמקומם יוקמו בניינים בני 15-7 קומות הכוללים כ-350 דירות חדשות.

עוד פרויקט שאושר בוועדה המחוזית הוא פרויקט עיבוי-פינוי במתחם חביבה רייך בשכונת רמות רמז. "התוכנית, שיזמנו אותה יחד עם משרד השיכון, כוללת 15 בניינים ישנים בני 4-3 קומות עם 330 דירות בנות כ-50 מ"ר", אומר וטרמן. "הבניינים הישנים לא ייהרסו, אך הדירות הקיימות יורחבו, הבניינים יחוזקו ויתווספו להם 3 קומות".

הסיטי העסקי של חיפה:

שלמה ברימן, מנכ"ל חברת נמלי ישראל המופקדת על פיתוח הנמלים, סבור כי ענף הפארקים הלוגיסטיים מהווה תחום צומח בשוק הנדל"ן. לדבריו, נמלים מודרניים מאופיינים במעטפת של פארקי תעשייה ולוגיסטיקה, וחברת נמלי ישראל מקדמת כבר אזור דומה סביבה נמל אשדוד.

אף שבחיפה וסביבתה עדיין לא קיימים פארקים כאלה, ברימן סבור כי "במפרץ חיפה קיים פוטנציאל עצום לכניסת פארקים מודרניים, במקום אזורי מלאכה שחלקם נטושים", הוא אומר. "הקמת הנמל תוסיף פעילות יצוא ויבוא בנוסף לפעילות הקיימת, תהווה מוקד משיכה לחברות העוסקות בתחום ותאיץ את הצורך בהקמת פארקים אלה".

עו"ד ירון טיקוצקי, מומחה נדל"ן ושותף מייסד במשרד עורכי דין דורון, טיקוצקי צדרבוים, מחזק את הדברים ואומר כי "תוכנית הרחבת נמל חיפה תקדם את מיצוב שוק הנדל"ן של חיפה כמקום אטרקטיבי להשקעות נדל"ן – גם בשטח המסחרי". לדבריו, "חיפה התעוררה באחרונה מקיפאון עמוק שהייתה נתונה בו בשנים האחרונות, ואין ספק כי פיתוח הרחבת אזור נמל חיפה ימשוך שורה של עסקים וחברות בחזרה להשקיע בחיפה".

עו"ד טיקוצקי מסביר כי עד כה, מחירי הנכסים בעיר התחתית ובשכונת הדר היו נמוכים יחסית למבנים מסחריים בתל-אביב. "אולם באחרונה, החלו משקיעים גם מאזור המרכז להשקיע במבנים מסחריים מניבים בעיר התחתית, ואפילו במגורים בשכונת בת גלים", הוא אומר.

לדבריו, "אזור העיר התחתית הוא אזור הסיטי העסקי של חיפה. ברגע שתוכנית הרחבת הנמל תצא לדרך, ובהמשך ייפתח שער כניסה בין הנמל לשכונת המושבה הגרמנית, מחירי הדירות והנכסים יעלו משמעותית – בדומה לתהליך שהתרחש בשכונת נווה צדק בתל-אביב".

"אישור התוכנית מהווה צעד חשוב להבטחת מרכזיותו של נמל חיפה, ותהיה לכך השפעה דרמטית על צפון המדינה בכלל ועל חיפה בפרט", אמר עם אישור תוכנית הרחבת הנמל יונה יהב, ראש העיר חיפה. את דבריו סיכם כשקבע: "אנו סבורים שזהו מהלך קריטי ונכון בהשבת מלחמה שערה בגזלת התעשיות ל'מדינת תל-אביב' ומחוזותיה".

בסוף אפריל פורסמו תוצאות מכרז מינהל מקרקעי ישראל, שמהן התברר כי שולם מחיר שיא של 1.5 מיליון שקל לפני מע"מ ליחידת קרקע עבור שטח ברחוב אבשלום חביב בשכונת רמת אביב ג' בתל אביב. למעשה, המחיר גבוה עוד יותר בהתחשב בעובדה שהרוכשים במכרז – קבוצת רכישה שמובילה חברת רג'נסי שבשליטת האחים צחי ועידו חג'ג' – רכשו זכויות של 16 יח"ד מתוך 26 היחידות המותרות לבנייה על המגרש, כאשר הקרקע נרכשה לפי שווי של 24 מיליון שקל. עיון בנסח הטאבו של החלקה מעלה כי בעלי הזכויות במגרש הם 30 שותפים פרטיים ועיריית תל אביב.

ניתוח העסקה מלמד כי המחיר כולל מע"מ ליחידת דיור ממוצעת הוא 1.74 מיליון שקל. כמו כן יש להביא בחשבון הוצאות בגין מס רכישה של 5%, ועל כך יש להוסיף עוד כ־10% הוצאות משפטיות שונות שיחולו לצורך פירוק השיתוף עם הבעלים הפרטיים הנוספים והדחייה שתידרש לצורך כך. מכאן שעלות הקרקע צפויה להגיע לכ־2 מיליון שקל לפחות. עלות הבנייה עשויה להסתכם בתוספת של כ־1.5 מיליון שקל נוספים לדירה, שכן מדובר בדירות יוקרה בשטח מינימלי של 120 מ"ר נטו בתוספת מרתפי חניה, מחסנים ולובי.

סיכונים רבים

כיום בשכונת רמת אביב ג' מחיר דירה ממוצעת עומד על 4 מיליון שקל. בדירות גן המחירים מטפסים ליותר מ־5 מיליון שקל, ובדירות פנטהאוז ל־6 מיליון שקל ויותר. יוצא מכך שהרווח על הנייר, עבור היזמים שזכו במכרז, על דירה ממוצעת הוא כחצי מיליון שקל, שהוא רווח סביר של כ־15% על עלויות העסקה. רווח זה עשוי להצטמצם שכן אין כל הבטחה בנוגע לעלויות, ויש לקזז את מרכיב עלויות מארגן הקבוצה שעשויות להגיע לכ־5% ממרכיב זה. קיימים סיכונים רבים שעשויים להשפיע על כדאיות העסקה, ובהם הליך פירוק השיתוף עם הבעלים הפרטיים האחרים, השותפים בחלקה, שעשוי להתארך כמה שנים ותוצאותיו אינן ידועות בהכרח. ייתכן גם כי בית המשפט יורה על מכירת החלקה בשלמותה. כמו כן, מיקום המגרש בסמיכות לכביש חיפה אינו בהכרח במיקום המיטבי בשכונה, גורם שעלול להשפיע על המחיר לרעה. אם אלה לא מספיקים, הרי שרמות המחירים של דירות היוקרה והביקוש להן נמצאים במגמת ירידה, וייתכן שהתמחור של היום לא יתאם את רמת המחירים בעוד 3–4 שנים לאחר שהבנייה תסתיים.

יתרון מול הקבלנים

מדוע בכל זאת נעשתה העסקה? הרוכשים צופים מחירים גבוהים מהשוק בדירות המיוחדות – גן, גג ופנטהאוזים – בהן מצוי הרווח המשמעותי יותר. זהו אחד המגרשים האחרונים לשיווק בשכונה היוקרתית. אחת הסיבות למיעוט מכרזים באזור זה היא העובדה שמרבית הקרקע באזורים אלו היא בבעלות פרטית – בדרך כלל בעלות משותפת ברשות בעלים רבים. המכרז הקודם שנסגר בהיקפים דומים אך נמוכים יותר, גם הוא על ידי קבוצת חג'ג', נסגר בסכום של 1.6 מיליון שקל ליחידת דיור, ברחוב איינשטיין שבגוש הגדול ובהיקף של 84 יחידות דיור. מחירי קרקע גבוהים אלו מצביעים על המשך ביקושים לדיור יוקרתי, אמנם במינון יחסית קטן של עסקאות, אבל מעידים שהביקוש עדיין קיים.

 יש להדגיש כי מדובר בקבוצת רוכשים פרטיים ולא בקבלן או ביזם, שיכולים להרשות לעצמם לקחת סיכונים ברווחיות העסקה. במציאות הנדל"נית של היום לקבוצת הרכישה עדיין יש יתרון במיקוח מול קבלני הביצוע, שכן לקבוצות הרכישה אין בעיה של אשראי ולכן אין להן תחליף. אמנם ההבדלים בכדאיות הרכישה בין הקבלנים לקבוצת הרכישה הצטמצמו בעקבות הגזירות על הקבוצות מלפני שנתיים, אולם עינינו הרואות שלמרות החשיפה למיסוי, השחקנים הגדולים שיודעים לתמרן מצליחים בכך, ודאי בפלח היוקרתי. ריבוי עסקאות שפורסמו לאחרונה, חלקן במחירי שיא, מוכיח כאמור כי קבוצות הרכישה הן עדיין אלטרנטיבה עבור משקיעים בעלי יכולת כלכלית. לא מדובר בזוגות צעירים הרוכשים את דירתם הראשונה אלא בבעלי אמצעים המחפשים השקעה.

הכותב הוא שמאי מקרקעין, לשעבר יו"ר לשכת השמאים

בעוד שבתל-אביב ובירושלים ירדו מחירי הדירות בעד כ-3% ברבעון הראשון של 2012, בחיפה דווקא זינקו המחירים ב-6%. העלייה הגבוהה ביותר הייתה דווקא במחירי הדירות הגדולות. בתל-אביב נרשמה ירידה של כ-10% במחירי הדירות הישנות
עופר פטרסבורג
מתברר כי שוק הנדל"ן במחוז הצפון, החיפה והקריות, מתנהג בהיפוך גמור משאר רחבי המדינה. כך לפחות עולה מנתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה.

חיפה (דירות בבעלות דיירים) עלו ברבעון הראשון של שנת 2012 בכ‭,6%-‬ במחוז הצפון עלו מחירי הדירות ב‭2.1%-‬ ובקריות ב‭.4.8%-‬ לעומתם, המגמה בשאר רחבי הארץ ובעיקר בערים הגדולות הייתה ירידת מחירים. כך, למשל, מחירי הדיור בתל-אביב נרשמה ירידה של ‭2%‬ ובשרון ירידה של ‭.1.6%‬

מגמה נוספת שעולה מהנתונים היא שבחיפה ובקריות, העלייה הגבוהה ביותר הייתה דווקא במחירי הדירות הגדולות. כך, למשל, עלו מחיריהן של דירות ‭4.5‬ עד 5 חדרים בחיפה ב‭15.8%-‬ בממוצע, לעומת ירידה של ‭2.8%‬ בדירות קטנות של ‭2-1.5‬ חדרים בחודשים ינואר-מרס. גם בקריות עלו מחיריהן של דירות גדולות בנות ‭4.5‬ עד 5 חדרים ב‭,2.6%-‬ לעומת ירידת מחירים של ‭4.7%‬ בדירות הקטנות.

מדובר במגמה הפוכה מהמגמה הרווחת בשאר חלקי הארץ, שם ככל שהדירות גדולות יותר – ירידות המחירים חדות יותר. כך, למשל, בתל-אביב ירדו מחירי הדירות הגדולות בנות ‭4.5‬ עד 5 חדרים ב‭,18%-‬ ואילו מחיריהן של דירות קטנות עלו ב‭10.3%-‬ בלבד. י דירות בנות שלושה חדרים נמכרו בממוצע ב‭2.1-‬ עד ‭2.3‬ מיליון שקל, אך המוכרים נתקעו עם הדירות במשך חודשים ארוכים. דירות שלושה חדרים במיקומים מעולים בעיר נמכרות אף במחירים של ‭1.9-1.8‬ מיליון שקל. הפערים בין דירות שני חדרים בשטח של 50 מ"ר לבין דירות שלושה חדרים בשטח של 80 מ"ר זניח יחסית, ומגיע ל‭100-‬ עד 200 אלף שקל ולעתים גם פחות. לפני שנה מדובר היה בפער כפול.

עוד עולה מהסקר כי מספר הקונים ירד יחסית: מעט מאוד רוכשים היום דירה ישנה להשקעה, ואלה מתמקדים בדירות שני חדרים. מבין הזוגות הצעירים, רק מעטים מאוד רוכשים דירות ישנות בתל-אביב, ואילו הכלכלה הגלובלית מקשה על תושבי חוץ לבצע רכישות מסיביות בישראל, אך העשירים מאוד שבהם מתמקדים בנכסי יוקרה.

•  הידיעה פורסמה הבוקר במוסף "ממון" של "ידיעות אחרונות"