האדריכל סיים את עבודת התכנון ביחד עם עבודת יועץ הדרכים/חניה והפיתוח.

לשמחתנו התכנון החדש הינו עם קומה אחת של חנייה ,עם "מכפילים" במקום קומת חניה שלמה, תת קרקעית-דבר שיחסוך זמן חציבה יקר, וכסף בבניה.

מצ"ב גרמושקה של הפרויקט.

hativat carmeli 54 הגשה בניין א (1) hativat carmeli 54 הגשה בניין א (3) hativat carmeli 54 הגשה בניין א (2)

התכנית הוגשה לעירייה לקבלת אישור ממחלקות החניה והפיתוח.

ללא אישור חניה ופיתוח לא ניתן לפתוח את התיק במערכת המקוונת לקידום לוועדה המקומית.

לצערנו מחלקת התכנון מושבתת כמעט לחלוטין חודש וחצי עקב חולים מאומתים של קורונה שהתגלו במחלקה.

בינתיים הקונסטרוקטור מתחיל בעבודתו בכדי לקדם את התכניות העבודה.

נעדכן ברגע שנקבל את אישור החניה והפיתוח ונתקדם.

בריאות וסופ"ש רגוע

מצ"ב קבצי התוכנית שעברה:

3000149545

3000149545_250_0_1_1_1 (1)

binui5

index_meushar_kp_hativat_carmeli-Model (1)

 הננו שמחים לבשר לכם כי ביום 12.01.15 התקיימה ישיבה של ועדה מקומית בחיפה.

 בישיבה נדונה התכנית שלנו.

 צוות התכנון של העירייה העדיף להמליץ לאשר את התכנית לפי 60 יחידות דיור ולא 72 יחידות כפי  שאנו הגשנו. (הם טענו שעדיף להעביר 60 יחידות ולאחר מכן לבקש 72 יחידות במסגרת ההיתר ע"פ בקשה של שבס אשר מותיר לבקש תוספת של 30% ביחידות דיור בכל תכנית ללא הגדלת אחוזי הבנייה).

 למרות המלצתו של צוות התכנון של העירייה ולאחר עבודה מרובה מול חברי הוועדה המקומית אושרה לנו התכנית לפי 72 יחידות דיור !!!

 מצ"ב החלטת הועדה.

נווה גנים אישור ועדה מקומית 12.01.15

 ומכאן אנו ממשיכים למחוזית.

 נעדכן בהמשך על התפתחויות.

 בברכת סופ"ש נעים.

להלן עדכון בהתפתחויות האחרונות בנושא התב"ע:

כל החומר הוכן להגשה והוגש לעיריית חיפה.

בעירייה אנו נדרשים לקבל 4 אישורים בכדי לעבור לועדה מחוזית:

1. אישור מנהלת מחלקת תכנון טווח.

2. אישור מהנדס העיר.

3. אישור ראש העיר מר יונה יהב.

4. אישור וועדה מקומית.

 ההתנהלות היא כזו שברגע שגורם מאשר הוא פשוט מעביר את התיק לגורם הבא וכך הלאה.

 קיבלנו אישור ממנהלת מחלקה תכנון ארוך טווח וכאמור התיק עבר למהנדס העיר שגם אישר והעביר את התיק לאישור של ראש העיר.

 ישנה התנהלות חדשה בעיריית חיפה, שלכל פרויקט חייבים לעשות הדמייה והדמייה זו צריכה לקבל את אישור ראש העיר. בפועל דבר זה ייצר בעייתיות גדולה מאוד מכיוון שראש העיר מאשר מעט מאוד הדמיות ומכל פגישת עבודה שלו עם מהנדס העיר לאישור פרויקטים מוצגים בסביבות 50 פרויקטים כאשר הוא מאשר 10-12 במקרה הטוב….

 בפגישת העבודה הקודמת שבה התיק שלנו עלה לדיון ראש העיר שוב ביקש הדמיה נוספת.

עוזר ראש העיר אמר שאם נספיק להכין הדמיה עד ליום רביעי הבא (כלומר עד שלשום), הוא יכניס את הפרויקט שלנו לפגישת העבודה זו למרות שאנו לא בסדר היום של הפגישה.

עבדנו כל שבוע שעבר בכדי להספיק להוציא הדמיה נוספת לפגישת העבודה של יונה יהב עם מהנדס העיר שהתקיימה ביום רביעי האחרון ואכן הספקנו והגשנו אותה והתיק אכן נכנס לדיון.

 לצערנו ראש העיר שוב לא אישר את הדמיה וביקש הדמיה נוספת.

 הננו מתכוונים להפעיל איש קשר לראש העיר במהלך שבוע הבא אשר ייפגש עם ראש העיר מייד כשהו יחזור מחו"ל (ראש העיר טס לחו"ל לשבועיים) וינסה לזרז את אישור הפרויקט.

 רק בכדי שתבינו את התמונה ישנם פרויקטים שמאושרים רק לאחר 6 הדמיות שונות שעשו ע"פ דרישת ראש העיר. הבעיה שאף יזם לא מוכן ללכת נגד ראש העיר לבית משפט ולהפסיק את הנוהל הזה כי לאחר מכן היזם הזה לא יוכל לעבוד יותר בחיפה וזאת למרות שהנוהל הזה הוא לא תקין ואין שום הוראה תכנונית אשר מחייבת הדמיות ובפרט אישור הדמיה של ראש העיר !!!

 נשוב ונעדכן מייד עם ההתפתחויות.

 מצ"ב הדמיה חדשה שהוגשה ביום רביעי.

• אנו בישורת האחרונה , לקראת הגשה לוועדה המקומית ולאחר מכן  למחוזית. אנו מתעסקים בימים האחרונים בהכנת התוכנית הסופית , יחד עם אחראית מחלקת תכנון ארוך טווח בעיריית חיפה , שמנחה אותנו בהתאם לשינויים הרגולטוריים והדינמיקה בתחום בארץ בכלל ובמחוז הצפוני בפרט.

• עד כה צלחנו את עיקר היועצים ובשבוע הקרוב נקבל את חוות דעתו של יועץ התנועה והחנייה , שיאשר את חוות דעתו בעירייה, ואז נגיש את התוכנית כולה לוועדה.

• אנו מתאימים את התוכנית להגשה לשינוי רגולטיבי מהשנה האחרונה שקובע כי בקשה להגדלת מספר יחידות דיור מסיבה של "הספקת דיור בר השגה" (שזוהי במקור מהות הבקשה שלנו להגדיל מ- 24 יחידות ל- 36 יחידות לבניין….) עלול להביא למצב שבו הבניין נחשב כ"יחידה אחת" של דירות להשכרה ולא ניתן לממש יחידות בודדות (דרך הערת אזהרה בטאבו)

הסבר:

א.       תמ"מ 6 (תוכנית המתאר המחוזית לחיפה והצפון) מדברת על 22 יחידות לדונם (הקרקע המקורית היא קצת יותר מדונם ולכן קיבלנו 24….)

ב.       התוכנית שהצגנו לכם בכנס האחרון התייחסה לבקשה שלנו להגדיל את כמות היחידות ל- 36 יחידות לבניין .

ג.        הנימוק שלנו לבקשה זו היה הרצון להגדיל את כמות הדירות שעונות להגדרת "דיור בר השגה" באזור.

ד.       על מנת "לחשק" את הקבלנים ולוודא שאכן הדירות הנ"ל ישמשו להשכרה ולדיור בר השגה, קבעה הוועדה המחוזית שבניינים אלו יחשבו יחידה אחת, ולא ניתן יהיה לסחור בדירות עצמן…

מה עושים? הלכנו והתייעצנו עם מומחים, כולל אנשי מחלקת התכנון והבנייה בעיריית חיפה (שמבחינתם לאשר כמות גדולה ככל האפשר של יחידות מסוג זה…), והפתרון הוא:

1. אנו ניגש לוועדה המחוזית עם תוכנית של 27 יחידות לבניין (בשטח כולל של 3,240 מ"ר = 90  מ"ר כפול 36 …כלומר תוכנית שמדברת על כמות יחידות קטנה על אותו השטח המתוכנן, ומתחת להגדרת "סטייה ניכרת" שעלולה לפגוע בסיכויינו לקבלת יחידות נוספות בהמשך…
2. לאחר אישור התוכנית בוועדה המחוזית ניתן יהיה לאשר בהיתר הבנייה מספר יחידות גדול יותר ע"פ חוק שבס אשר ייתן לנו הגדלת מספר היחידות ב- 30% , ללא הגדלת אחוזי הבנייה ו/או כהקלה רגילה ו/או ע"פ הוראת שעה של פיצול יחידות הניתן בהיתר בנייה, החלופה שתתאים ביותר באותה עת , וזאת על מנת להגיע בסוף לכמות המתוכננת של 36 יחידות לבניין (סה"כ 72).

לסיכום: הסיבה שלשמע ביקשנו הגדלת כמות היחידות בבניין עלולה להביא אותנו לבעייה בסחירות של הדירות ולכן, בהדרכת המחלקה בעיריית חיפה, אנחנו מבקשים מהועדה המחוזית לאשר מספר יחידות "מתחת לרדאר" ולאחר קבלת האישור אנו פועלים מול הועדה המקומית לשינוי מספר היחידות על אותו השטח שאושר לבנייה במחוזית…

ל"ג בעומר שמח לכולנו…

אנו גאים להציג את ההדמיות והתוכניות הדירתיות שקיבלנו מהאדריכלית.

מדובר בסקיצות שמועברות לאדריכלית החיצונית לטובת אישור התב"ע.

נשמח לקבל את הערותיכם,

חג שמח!

מירן, תמיר וגילעד