היי,

מצ"ב קישור של מצגת הכנס.

לעיונכם/ן…

מכון הבקרה , שנכנס לאחרונה לתקנות, הוא הגורם המאשר תוכניות שונות של יועצים כגון – תוכניות ממ"דים (במקום הג"א), תכניות כיבוי אש במקום רשות הכבאות ועוד. בנוסף יש דרישות למכוני הבקרה לדו"חות שונים נוספים שלא נדרשו עד להיום, דבר שמצריך לקיחת יועצים נוספים לשם עריכת דו"חות אלו.

כל התוכניות להיתר של היועצים השונים והדו"חות למיניהן מוגשים למכון הבקרה במקום הגשתם לעירייה ולגורמים הממשלתיים השונים, לאחר הגשת כל התוכניות המכון מוודא תיאום תכנון בין תוכניות היועצים ולאחר שהכל מתואם המכון עצמו מגיש לעירייה את כל האישורים הכוללים אישור שלו להוצאת ההיתר והעירייה מוציאה את ההיתר בפועל על סמך האישור של מכון הבקרה.

נפגשנו מספר פעמים עם מכון הבקרה "גאודה"  (שהינו המכון המקצועי ביותר והזריז ביותר באזור חיפה) ויישרנו קו על כל העבודה הנדרשת.
כמו-כן סגרנו את כל העבודות הנוספות שנדרשו על ידי מכון הבקרה עם היועצים השונים.

להלן הדו"חות השונים, התוכניות הנדרשות והסטטוס של כל דו"ח אשר יש להביא למכון הבקרה על מנת לאשר את התוכנית:

• דו"ח הידרולוגיה – נדרש על ידי מכון הבקרה, הוכן והתקבל בתאריך 19.02.24 והועבר למכון הבקרה.

• דו"ח יועץ קרקע – הוכן והתקבל בתאריך 01.02.24, הוגש למכון הבקרה.

• דו"ח איטום – הוכן והתקבל בתאריך 11.02.24, הוגש למכון הבקרה.

• דו"ח תרמי – הוכן והתקבל בתאריך 11.02.24, הוגש למכון הבקרה.

• נספח אקוסטי – הוכן והתקבל בתאריך 11.02.24, הוגש למכון הבקרה.

• תוכניות ממ"דים – הוכנו והוגשו, התקבלו הערות על ידי מכון הבקרה, שבוע הבא יוגשו תוכניות מתוקנות בהתאם להערות שהתקבלו.

• דרישת תוכנית סכמה סטטית מקונסטרוקטור – בהכנה, שבוע הבא ככל הנראה תסתיים עבודת הקונסטרוקטור על הסכמה סטטית ואז התוכנית תוגש לאדריכל ולאחר אישורו תוגש למכון הבקרה.

• תכנית כבאות ונגישות – על פי דרישת המכון בקרה יש להעביר להם תוכנית כיבוי אש לאחר קבלת תכנית סכמה סטטית מאושרת על ידי האדריכל.

תוכניות עבודה :

כאמור כל התוכניות שמכון הבקרה מבקש הינם תואמות כבר את תוכניות העבודה כך שברגע שייצא ההיתר נהיה מוכנים עם תוכניות עבודה לביצוע.

מפקח לפרויקט:

כחלק מתוכניות הביצוע הגענו לנושא פיתוח המגרש הכולל חציבה ודיפון של הקיר תומך שמגיע עד לגובה של כ- 19 מ"ר, הפיתוח במגרש הוא חלק מאסיבי בהוצאות הבנייה. לקחנו מהנדס ביצוע שהוא גם מפקח בניה של פרויקטים גדולים בשם ליאוניד שלמוביץ בכדי שילמד את תוכניות הביצוע ויחווה את דעתו, ליאוניד נחשב מפקח/מהנדס  מצויין באזור הצפון ובפרט בחיפה, בעל ניסיון עשיר מאוד בביצוע וכן בנוסף הספיק כבר לעבוד מול מכוני בקרה.

ליאוניד למד את תוכניות הביצוע של הפרויקט והציע לשנות את שיטת הביסוס של הקיר התומך ובכך להגיע לחסכון גדול מאוד בהוצאה של הקיר תומך,שהוא כאמור חלק נרחב בביצוע. במקום התוכנית המקורית שהייתה חציבה של כל ההר ולאחר מכן ביצוע קירות תמך מבטון מזויין  לכל גובה הקירות עם חיזוק של עוגנים ומסמרים, ובנוסף יציקת רגל בצורת L בחלק התחתון של הקיר בעומק של 60-70 ס"מ על רוחב של 4-5 מ"ר לכל אורך הקיר, העבודה תתבצע בשלבים מלמעלה. כלומר תתבצע חפירה של החלק העליון של הקיר, כל מספר מטרים של חפירה תבוצע יציקת הקיר כמגד הסלע עם רשתות ברזל, כאשר מסמרים יבוצעו רק בשליש העליון של הקיר, וכך תמשך העבודה, חציבה של מספר מטרים ויציקה כנגד הסלע.

בכך נחסוך עוגנים ומסמרים בשני שליש של הקיר וכן לא נצטרך לבצע את הרגל בצורת L בחלק התחתון של הקיר.
ליאוניד נפגש עם יועץ הקרקע מספר פעמים בנדון והם הגיעו להסכמה שכך תבוצע העבודה.

בסיום עניין זה הוחלט לקחת את לאוניד כמפקח על כל הפרויקט, והוא הגיש לנו הצעה זולה יחסית .השכר שלו יעמוד על סך של 20,000 ₪ לחודש (בנוסף ל 40,000 ₪ עבור תיאום תכנון והוצאת ההיתר דרך מכון הבקרה) עבור שני הבניינים (מזכיר שהצעה של המפקח הקודם הייתה 15,000 ₪ רק לבניין שלנו).
כמו-כן השכר של המפקח יתחלק ביננו לבין הקבלן כך שאנו נשלם 36/86 מהשכר שלו ,

כך שהתשלום החודשי עבור הקבוצה הינו כ- 8,000 ₪ לחודש. (סכום קטן מאוד יחסית לפרויקט).  

שמאות

השמאי מוציא את השמאות רק לאחר קבלת ההחלטות לעניין תוכניות הביצוע, היות ועכשיו הגענו להחלטות הנדרשות הוא עובד על השמאות ונקבל אותה בקרוב.
לאחר קבלת השמאות נתאם פגישה של הקבוצה להחלטות על מכירת היחידות העודפות, ראשית לחברי הקבוצה שיהיו מעוניינים ולאחר מכן לקבלן או לאנשים חיצוניים. בהתאם להחלטה שנקבל וכן עדכון על המשך המימון,נתקדם להוצאת ההיתר ותחילת בניה ,בכל האמור יחד מדובר בחודשים בודדים.

אנחנו צריכים לאשר את המפקח החדש, אם למישהו יש הסתייגות אנא עדכנו.

מצ"ב לעיונכם כדלקמן:

דוח יועץ קרקע. 01.02.24דוח יועץ קרקע 01.02.24 דר באסם ש.חאזן

דוח טרמי. מתאריך 11.02.24   אוגדן תרמי – רח' חטיבת כרמלי 54, חיפה – בניין א – ב' 11.02.24

דוח הדירולוג. מתאריך 19.02.24  חוות דעת הידרולוגית לניהול מי נגר עילי 19.02.24 חטיבת כרמלי 54 56, חיפה (ט)

דוח יועץ אקוסטי. מתאריך 11.02.24  נספח אקוסטי 11.02.24 רח' חטיבת כרמלי 54, חיפה – בניין א – ב'

דוח יועץ איטום מתאריך 11.02.24  תכנון איטום – 11.02.24 רח' חטיבת כרמלי 54, חיפה – בניין א – ב'

הסכם מפקח.  הסכם ניהול ופיקוח לאוניד חטיבת כרמלי

 בברכה,

]]> https://neve-ganim.com/?feed=rss2&p=815 0 https://neve-ganim.com/?p=796 https://neve-ganim.com/?p=796#comments Mon, 09 Aug 2021 15:32:30 +0000 http://neve-ganim.com/?p=796 שלום חברים.

 הננו שמחים לבשר כי התכנית הוגשה במערכת המקוונת של עיריית חיפה.

 כעת אנו מחכים לאישור המערכת להתקדם לפרסום התכנית בעיתונים ולשכנים. (הערכת זמן כחודש ימים).

 לאחר סיום הפרסום התכנית תיכנס לוועדה המקומית לקבלת החלטת תנאים להיתר.

 נמשיך ונעדכן לכשנקבל את אישור הפרסום.

 בברכה,

בימים אלו קיבלנו אישור מחלקת חנייה ונוף, ואישורים אלו מצטרפים לרשימת האישורים שברשותינו, לקראת הגשת הבקשה המקוונת.

בשיטה החדשה, לאחר קבלת האישורים, כתנאי לפתיחת בקשה, אין צורך בהגשה מחודשת (בזמנו, רק לאחר החלטת ועדה..)
דבר שיקצר את הזמן מיום החלטת הועדה ועד להוצאת ההיתר.

להלן התנאים שכבר ברשותנו :
1. אישור מחלקת חנייה/דרכים: חטיבת_כרמלי_54-_אישור_חניה_וגבהים_בנין_1   חטיבת_כרמלי_54-_אישור_חניה_וגבהים_בנין_2

2. אישור מחלקת נוף.  חטיבת_כרמלי_54-_אישור_פיתוח_בנין_1    חטיבת_כרמלי_54-_אישור_פיתוח_בנין_2
3. סקר עצים.
4. תאגיד מים – מי כרמל, אישור מיקום גמל מים.אישור חיבור מים ומיקום גמל חטיבת כרמלי 54 30.11.2020
5. אישור מחלקת ניקוז:  חטיבת_כרמלי_54א_אישור_מחלקת_ניקוז   חטיבת_כרמלי_54ב_אישור_מחלקת_ניקוז

להלן התנאים שאנו עובדים עליהם בימים אלו בכדי להשלים את פתיחת הבקשה המקוונת :
1. אישור מחלקת תברואה.
2. אישור מחלקת עתיקות.
3. אישור חברת חשמל.
4. אישור נגישות.
5. אישור הדמיה.
6. אישור מחלקת שימור.
7. חתימת קונסטרוקטור. (לאחר קבלת אישורי המחלקות).

עדכוני מכירות מהשטח: 
בשכונה נמשכת בניית הבניינים, וכל הבניינים בשכונה נבנים על ידי הקבלן שאיתו התקשרנו.
הדירות האחרונות שהקבלן מכר הם דירות 3 חדרים, 55 מ"ר, במחיר ממוצע של קרוב למיליון ש"ח לדירה !

נמשיך ונעדכן לאחר קבלת האישורים ופתיחת התיק.

נאחל לכולם ימים שקטים יותר.

שימו לב שיש 2 יתרונות לעומת התכנון הקודם -
1. המרפסות מרובעות ולא מלבניות כפי שהיה בחלק מהדירות בתכנון הקודם (מרפסת מרובעת הרבה יותר אפקטיבית) .
2. המרחק בין הבניינים בתכנון הקודם היה 6 עד 9 מ"ר ובתכנון החדש הוא 8 עד 13.5 מ"ר.

במקביל יועץ החניה ויועץ הפיתוח החלו את עבודתם.

נעדכן בהמשך. שבוע טוב לכולם.

אנו ממתינים עדיין לאישור הרישום של איחוד החלקות בטאבו-מחלקת הרישום בטאבו עובדת כרגע

במתכונת חירום ופעילה אך ורק לנושאים דחופים .

לאחר שנקבל את האישור נוכל להתקדם לעניין המימון, הוצאת ההיתר מהעירייה ותחילת בנייה.

נעדכן בהמשך ברגע שנקבל את הרישום מהטאבו.

בברכת בריאות וחזרה מהירה לשגרה.

שמחים לבשר כי לאחר התערבות של כל עורכי הדין וגורמים נוספים , קיבלנו סוף סוף את האישורים ממיסוי מקרקעין שהתבקשו מהטאבו.

אישורי מס שבח, רכישה ורכוש עבור רישום הפרצלציה

התיק הוכן והוגש לטאבו.

נקודות התקדמות :

1. אישור מהטאבו למסמכים – כשבועיים. (נקווה מאוד שלא ידרשו משהו חדש…)
2. רישום איחוד החלקות שבועיים לאחר אישור שלא חסרים מסמכים.
3. לאחר רישום איחוד החלקות בטאבו הוצאת דו"ח אפס .
4. אישור סופי למימון וחיתום כל חברי הקבוצה בבנק המממן.
5. מכירת 12 יחידות במקביל לתהליך.
6. חתימה על הסכם ביצוע ותחילת עבודה בשטח.

בברכה,

מירן פז

הסכם שיתוף : הסכם השיתוף בין המגרשים נחתם והוגש לאישור מיסוי מקרקעין לשם רישומו בטאבו.

איחוד חלקות : כאמור הסתיימו הליכי המדידות וכל התיק הוגש לטאבו ,אשר ביקש אישור ממיסוי מקרקעין האומר כי העסקה פטורה ממס,

לאחר קבלת האישור ממיסוי מקרקעין, האיחוד חלקות יירשם בטאבו.

אנו מקווים שמיד לאחר חג סוכות נקבל את האישור המיוחל ואז נתקדם ברישום האיחוד חלקות אשר לאחר רישומו נוכל להוציא את דו"ח האפס, לסגור מימון, לפתוח חשבון בבנק המלווה על ידי כל חברי הקבוצה ולהתחיל בבניה.

לאחר רישום האיחוד בטאבו נבצע במקביל גם את מכירת 12 היחידות.

מצורף עדכון מעו"ד ליאור עמר אשר מטפל בעניין הסכם השיתוף ואיחוד החלקות.

מכתב הבהרה מליאור עמר 3.10.2019

חג שמח.

בשעה טובה, הבניין השני חתם על הסכם הקומבינציה עם הקבלן המבצע-
על פי הנחיות משרד העו"ד המלווה אותנו,לא יכולנו להתקדם לחתימות בעצמנו, לפני שהבניין השני מסיים את חלקו, ועכשיו תורנו.
הקבלן כבר התחיל בשיווק הפרויקט וכבר יש מספר חוזים חתומים- תנאי לקבלת ליווי בנקאי.

שיטת המימון הצפוייה:
לפני שבועיים נפגשנו עם הקבלן , עורכי הדין והנהלת הבנק (לאומי למשכנתאות) לשם תפירת הליווי הבנקאי.
נכון לרגע זה, הרגולטור לא מאפשר הוצאת ערבויות חוק מכר לקבוצות רכישה ולכן שיטת המימון היא דרך חיתום פיננסי אישי וקבלת ערבויות ביצוע ומימון של הבנק המלווה, לפי שלבים-
במילים פשוטות- בנק לאומי הולך לפקח על התזרים הפיננסי, מפקח מטעם הבנק מלווה את הפרויקט, ו"משחרר" כספים מהקופה, על פי התקדמות הפרויקט, ובכך, הבנק מגן על השקעתו (ועלינו) ולכן, ככל הנראה לא יהיה צורך להעמיד סכום של 200,000 ₪, כפי שתכננו ועודכנתם, וכל המימון יהיה דרך הלווי הבנקאי .

כאמור, בפגישה שהתקיימה, קבלנו אישור עקרוני למתווה, והבנק שלח את הקבלן אל מפקח/שמאי מטעמו, בכדי להכין "דו"ח אפס" לפרויקט.

לאחר קבלת ד"וח האפס, הבנק יאשר סופית את הפרויקט ונוכל לחתום מול הקבלת המבצע, על ההסכם ולהתחיל בעבודות בשטח.

חג חנוכה שמח

 יש לציין  שמכיוון שמדובר על מכירת חלק מהקרקע היה עלינו לקבל הסכמה מלאה של כל חברי הקבוצה ולא רק את הרוב היחסי כפי שנהוג בבחירת קבלן מבצע…

 לאחר קבלת האישורים של כל חברי הקבוצה עורכי הדין עובדים על ארגון נספחי ההסכם לקראת חתימה על ההסכמים שתהיה ככל הנראה במהלך שבוע הבא.

 במקביל הקבלן החל בשיווק הדירות וכבר יש לו 9 הרשמות כך שלאחר חתימת ההסכמים הוא ייכנס ישירות לתהליך של קבלת הליווי הבנקאי ולאחר סגירת הליווי, עלייה לקרקע.

 נעדכן מיד עם חתימת ההסכמים.

אנו מקווים לשיתוף פעולה פורה יותר בהמשך.

שנה טובה וחג שמח.