בשעה טובה, הבניין השני חתם על הסכם הקומבינציה עם הקבלן המבצע-
על פי הנחיות משרד העו"ד המלווה אותנו,לא יכולנו להתקדם לחתימות בעצמנו, לפני שהבניין השני מסיים את חלקו, ועכשיו תורנו.
הקבלן כבר התחיל בשיווק הפרויקט וכבר יש מספר חוזים חתומים- תנאי לקבלת ליווי בנקאי.

שיטת המימון הצפוייה:
לפני שבועיים נפגשנו עם הקבלן , עורכי הדין והנהלת הבנק (לאומי למשכנתאות) לשם תפירת הליווי הבנקאי.
נכון לרגע זה, הרגולטור לא מאפשר הוצאת ערבויות חוק מכר לקבוצות רכישה ולכן שיטת המימון היא דרך חיתום פיננסי אישי וקבלת ערבויות ביצוע ומימון של הבנק המלווה, לפי שלבים-
במילים פשוטות- בנק לאומי הולך לפקח על התזרים הפיננסי, מפקח מטעם הבנק מלווה את הפרויקט, ו"משחרר" כספים מהקופה, על פי התקדמות הפרויקט, ובכך, הבנק מגן על השקעתו (ועלינו) ולכן, ככל הנראה לא יהיה צורך להעמיד סכום של 200,000 ₪, כפי שתכננו ועודכנתם, וכל המימון יהיה דרך הלווי הבנקאי .

כאמור, בפגישה שהתקיימה, קבלנו אישור עקרוני למתווה, והבנק שלח את הקבלן אל מפקח/שמאי מטעמו, בכדי להכין "דו"ח אפס" לפרויקט.

לאחר קבלת ד"וח האפס, הבנק יאשר סופית את הפרויקט ונוכל לחתום מול הקבלת המבצע, על ההסכם ולהתחיל בעבודות בשטח.

חג חנוכה שמח

ראשית, ברצוננו להודות לכם על השתתפותכם, ולהלן פרוטוקול הפגישה והמצגת שהוצגה בכנס.

א. בחירת קבלן מבצע: הוחלט על בחירת הקבלן "אלומה" , על בסיס כלל ההצעות שהוגשו (מצ"ב ההצעות) . אנו נעביר טיוטת הסכם לקבלן ונחתום על הסכם מסודר על פי הנחיות העו"ד המלווה.

הצעה של חברת אפל ואקנין הצעה של חברת צאלים הצעה של חברת אלומה

ב. איזונים: לאחר ההצבעה בעניין, הוחלט לא לבצע איזונים כספיים אלא לפצות את הדירות הנמוכות בחנייה נוספת ומחסנים
(הדירות בקומה הראשונה והדירות שאינם לחזית בקומה השנייה יקבלו חניה נוספת ,והשאר יקבלו מחסנים -בהתאם לכמות המחסנים שיתקבלו בתכנון הסופי).

להלן תסריט חלוקת הדירות על פי ההגרלה שנערכה:

תסריט עם חלוקת הדירות

ג. העברת סך 200,000 ₪ לתחילת הבנייה, צפי כ- 3 חודשים (מועד סופי יועבר בהמשך): בכנס פירטנו את האלטרנטיבות הדונות- נבקש לקבל מכל בעל יחידה, את האפשרות שבו בחר עד ה- 1.9
האפשרויות:

1. הון עצמי ( במידה ומבקשים לבדוק אפשרות גיוס הון זה דרך קופות גמל/ קרנות השתלמות/ קופות פנסיוניות- ניתן לפנות לגילעד לקבלת ייעוץ בנושא.
2. הלוואה על נכס קיים
3. מימון בנקאי

ולסיום- המצגת שהוצגה בכנס:

מצגת כנס רוכשים 16.7.2017

ממשיכים קדימה!

מנהלת.

להלן עדכון חם מהשטח נכון ל 29.03.17.

א: היתר בנייה ועבודת יועצים :

רוב התנאים להיתר כבר מולאו, אנחנו ממתינים לכיבוי אש, רשות שדות התעופה ומספר מחלקות העירייה:

1. היועצים עובדים על התכניות
2. קונסטרוקטור סיים תכניות ביסוס ועובד על תכניות להג"א לאישור ממ"דים
3. תכנית כיבוי אש הוגשה לרשות הכבאות
4. תכנית נגישות מוכנה ומאושרת.
5. ניקוז וביוב הוגשו לעירייה, קיבלנו הערות והתכניות בתיקון בהתאמה
6. תכנית פיתוח הוגשה לעירייה מחכים לאישורה
7. אגף תעופה אזרחי קיבלו את התכניות מחכים לאישור
8. קיבלנו את האישורים של המשרד להגנת הסביבה, אשפה, צובר גז ועתיקות.

!!! צפי לקבלת היתר בנייה כחודש וחצי.

ב. קבלנים :

בשעה טובה לאחר מו"מ ממושך, קיבלנו הצעה טובה, שחיכינו לה, אחרי מספר הצעות "כואבות".

ההצעה המיטבית הוגשה על ידי חברת "אלומה" אשר בונה את רוב הבנייה החדשה הקיימת היום בשכונת נווה גנים, החברה הינה חברה הפועלת בחיפה.
החברה הינה חברה יזמית וקבלנית כאחד, כלומר החברה בונה העצמה את הבניינים שלה ולא משתמשת בקבלני מפתח חיצוניים, דבר המאפשר לה לצמצם עלויות ולהיות אטרקטיבית כלכלית עבורנו ובכלל,
כמו-כן בעבודה זו יש לחברה שליטה צמודה יותר על אנשי המקצוע ואיכות הבנייה.

שאר ההצעות שקיבלנו היו גבוהות בהרבה הן מבחינת עלויות הבנייה והן מבחינת אחוזי הקומבינציה.

תאור ההצעה :

עלות בנייה של כל יחידת דיור של 90 מ"ר הינה 625,000 ש"ח כולל מע"מ. (לפי כ- 7,000 ש"ח למ"ר עקרי הכולל את כל שטחי השרות בבניין וכן את שטחי החניון המקורה והפתוח).
יש לציין שהחניון, החפירה והקירות התומכים מייקרים מאוד את הבנייה לעומת בנייה שבשטח מישורי.

בנוסף לכך החברה תרכוש את הקרקע ל- 12 הדירות הנוספות בסכום של 3 מיליון ש"ח אשר סכום זה יקוזז מעלות הבנייה, כלומר כל אחד ישלם בסופו של יום פחות 125,000 ש"ח ( 3 מיליון לחלק ל 24 = 125,000)
כך שבסך הכל התשלום על הבנייה יהיה כ 500,000 ש"ח.

הכספים אשר שולמו עד היום יספיקו בסבירות גבוהה לתשלום אגרות הבנייה והיטל ההשבחה.

לאחר מו"מ הגענו להסכמה של החברה שתנאי התשלום יהיו כדלקמן :
עם תחילת הבנייה ישולמו כ 200,000 ש"ח עבור כל דירה והשאר ישולם בקבלת המפתח של הדירה.

בשורה תחתונה כל בעל יחידה שיממש את זכותו עד טופס 4 יקבל דירה בערך של 1,150,000 ש"ח (ערך נוכחי נכון להיום) ובעלות סופית של כ- 725,000 ש"ח.

אופציית מימוש :

1. מכירת הדירה – ניתן למכור את הדירה בשלבי בנייה מתקדמים.
באופציה זו, ההשקעה הינה כאמור כ 425,000 ש"ח ( 225,000 ששולמו + 200,000 ש"ח לקבלן )
כך שהרווח שיתקבל הינו כ 425,000 ש"ח ( 1150,000 פחות 725,000 ).

2. להישאר עם הדירה כהשקעה מניבה בתשואה יפה באופציה זו נדרש להשלים את עלות הבנייה
(כ- 300,000 ש"ח ) כמשכנתא עם קבלת המפתח.

ג. אנו מתכננים לקיים פגישה של חברי הקבוצה אשר בה נחליט בנושאים הבאים :

1. בחירת קבלן.
2. חלוקת הדירות.
3. הצגת אופציות למימון ביניים (למי שצריך).
4. הצגת התמונה החשבונאית של חשבון הקבוצה.

תאריך הפגישה יתפרסם בקרוב.

חג שמח!

מנהלת.

1. קיבלנו "תנאים להיתר":
התוכנית נכנסה ל"מסלול ירוק" כלומר חסכנו את הצורך באישור הוועדה המקומית ופרסום נוסף להתנגדויות- בפועל חסכנו כחצי שנה של בירוקרטיה נוספת מול הועדה המקומית.
שלב ה"תנאים להיתר" הוא מעין "טופס טיולים" שמצריך חתימות של מספר גורמים ולאחריו מתקבל היתר הבנייה המיוחל- צפי להיתר בנייה- כ- 3 חודשים .
מצ"ב מסמך ה"תנאים להיתר" לעיונכם.

תנאים להיתר

2. ישיבת יועצים:
במקביל להכנת התנאים להיתר ותוכניות עבודה לביצוע, התקיימה בשבוע שעבר ישיבת יועצים מלאה,
בישיבה נכחו אולגה האדריכלית, טל שורק הקונסטרוקטור, צ'ארלי מארו יועץ אינסטלציה, זוהר לניר -יועץ נוף, סער פנקס- יועץ חשמל, וכמובן יהודה ,המפקח שלנו, ונציגי המנהלת.
בשיבה זו כל יועץ הציג את הסטטוס ב"עולם שלו" וכן לוחות זמנים לסיום התנאים שלו להיתר.
בעוד כשלושה שבועות תתקיים פגישת מעקב נוספת שבה יציג כל יועץ את סטטוס ההתקדמות בתחומו.

3. איתור קבלני ביצוע/ קומבינציה:
במקביל, העברנו את נתוני הפרויקט למספר קבלנים על מנת לקבל הצעות מחיר אופרטיביות לבנייה/ קומבינציה.
אנו מעריכים שכבר בשבועיים הקרובים נקבל הצעות מחיר ויהודה המפקח יחל בתהליך מכרז הקבלנים.

4. מנוי מנהלת חשבונות חיצונית:
גב' ביאטריסיה בייגל מונתה לתפקיד מנהלת החשבונות שלנו, והיא תנהל בקרה שוטפת על תזרים הקבוצה, תבקר ותוודא חלוקת הוצאות מסודרת בין שני הבניינים,

שיהיה לכם סוף שבוע נעים ,

מנהלת נווה גנים

מצורפת המצגת מהכנס האחרון,

בפגישה הצגנו את השתלשלות האירועים עד כה, סטטוס עכשוי מבחינת קבלת היתר הבנייה, וכן חלופות מימוניות.

בשלב זה אנו בתהליך של איסוף נתונים מהספקים השונים, בדיקת עלויות מימון , בפורמטים שונים ונעדכן בקרוב

כמו כן, נתייחס לכל השאלות שעלו בפגישה, לכשיהיו בידנו נתונים מדוייקים יותר.

מצגת מאי 2016 נווה גנים

בהצלחה לכולנו, וסופ"ש נעים.

• אנו בישורת האחרונה , לקראת הגשה לוועדה המקומית ולאחר מכן  למחוזית. אנו מתעסקים בימים האחרונים בהכנת התוכנית הסופית , יחד עם אחראית מחלקת תכנון ארוך טווח בעיריית חיפה , שמנחה אותנו בהתאם לשינויים הרגולטוריים והדינמיקה בתחום בארץ בכלל ובמחוז הצפוני בפרט.

• עד כה צלחנו את עיקר היועצים ובשבוע הקרוב נקבל את חוות דעתו של יועץ התנועה והחנייה , שיאשר את חוות דעתו בעירייה, ואז נגיש את התוכנית כולה לוועדה.

• אנו מתאימים את התוכנית להגשה לשינוי רגולטיבי מהשנה האחרונה שקובע כי בקשה להגדלת מספר יחידות דיור מסיבה של "הספקת דיור בר השגה" (שזוהי במקור מהות הבקשה שלנו להגדיל מ- 24 יחידות ל- 36 יחידות לבניין….) עלול להביא למצב שבו הבניין נחשב כ"יחידה אחת" של דירות להשכרה ולא ניתן לממש יחידות בודדות (דרך הערת אזהרה בטאבו)

הסבר:

א.       תמ"מ 6 (תוכנית המתאר המחוזית לחיפה והצפון) מדברת על 22 יחידות לדונם (הקרקע המקורית היא קצת יותר מדונם ולכן קיבלנו 24….)

ב.       התוכנית שהצגנו לכם בכנס האחרון התייחסה לבקשה שלנו להגדיל את כמות היחידות ל- 36 יחידות לבניין .

ג.        הנימוק שלנו לבקשה זו היה הרצון להגדיל את כמות הדירות שעונות להגדרת "דיור בר השגה" באזור.

ד.       על מנת "לחשק" את הקבלנים ולוודא שאכן הדירות הנ"ל ישמשו להשכרה ולדיור בר השגה, קבעה הוועדה המחוזית שבניינים אלו יחשבו יחידה אחת, ולא ניתן יהיה לסחור בדירות עצמן…

מה עושים? הלכנו והתייעצנו עם מומחים, כולל אנשי מחלקת התכנון והבנייה בעיריית חיפה (שמבחינתם לאשר כמות גדולה ככל האפשר של יחידות מסוג זה…), והפתרון הוא:

1. אנו ניגש לוועדה המחוזית עם תוכנית של 27 יחידות לבניין (בשטח כולל של 3,240 מ"ר = 90  מ"ר כפול 36 …כלומר תוכנית שמדברת על כמות יחידות קטנה על אותו השטח המתוכנן, ומתחת להגדרת "סטייה ניכרת" שעלולה לפגוע בסיכויינו לקבלת יחידות נוספות בהמשך…
2. לאחר אישור התוכנית בוועדה המחוזית ניתן יהיה לאשר בהיתר הבנייה מספר יחידות גדול יותר ע"פ חוק שבס אשר ייתן לנו הגדלת מספר היחידות ב- 30% , ללא הגדלת אחוזי הבנייה ו/או כהקלה רגילה ו/או ע"פ הוראת שעה של פיצול יחידות הניתן בהיתר בנייה, החלופה שתתאים ביותר באותה עת , וזאת על מנת להגיע בסוף לכמות המתוכננת של 36 יחידות לבניין (סה"כ 72).

לסיכום: הסיבה שלשמע ביקשנו הגדלת כמות היחידות בבניין עלולה להביא אותנו לבעייה בסחירות של הדירות ולכן, בהדרכת המחלקה בעיריית חיפה, אנחנו מבקשים מהועדה המחוזית לאשר מספר יחידות "מתחת לרדאר" ולאחר קבלת האישור אנו פועלים מול הועדה המקומית לשינוי מספר היחידות על אותו השטח שאושר לבנייה במחוזית…

כאמור, במתווה החדש, לאחר אישור התב"ע , אנו נשאף להגדיל את כמות היחידות מ- 24 יחידות של 63 מ"ר ל- 36 יחידות של 90 מ"ר.

האופציות העומדות לפנינו הן:

1. למכור את היחידות קרקע הנוספות, לפני הבנייה, ולהשתמש בהון זה לבניית היחידות המקוריות.

2. לממן את בניית כל היחידות ולמכור בגמר דירות .

3. עסקת קומבינציה עם קבלן, שיקבל את יחידות הקרקע הנוספות אל מול קיזוז בבניית הבניין.

לכל אופציה יש , כמו תמיד, יתרונות וחסרונות, אך לאור פגישתנו האחרונה בנתניה, התקבל הרושם כי הכוונה להקטין את השימוש בהון עצמי נוסף , ככל האפשר,

וללכת לכיוון של מימון בנקאי מינימלי ככל האפשר ושימוש בערך הדירות הנוספות.

בשורה התחתונה, זכינו לקבל , במהלך זה, דירה של 4 חדרים, 90 מ"ר (פלוס…) במקום 3 חדרים של 63 מ"ר,

ללא הון עצמי נוסף! ואפילו ישנה אפשרות להקטנת המימון הבנקאי הנדרש.

בקובץ ה PDF המצורף, ניתן לראות את נתוני היסוד ואחריהם שלוש האופציות האפשריות (יש צורך בתכנת אקרובט מותקנת או כל קורא PDF אחר)

לשאלות- אנחנו פה.

נווה גנים- מודל פיננסי תבע חדשה