הרישום על שם חברי הקבוצה הושלם ללא כל תקלות.

 מצ"ב נסח טאבו לעיונכם.

נסח טאבו גוש 10925 חלקה 219 מיום 19.7.15 – נווה גנים בחיפה

נתחיל בעדכון, ובשיטת החבות במס החדשה (השיטה הליניארית) והנה המחשה  – נניח שמחזיק בשתי דירות, רכש את הדירה השנייה במחיר של 1 מיליון שקל ב-2004 והוא ימכור את הדירה ב-2 מיליון שקל ב-2014. הוא אמור לשלם מס שבח בשיעור 25% , והשאלה הגדולה על איזה רווח? הרווח בתקופה כולה – 1 מיליון שקל (2 מיליון שקל פחות 1 מיליון שקל). אבל הרווח הזה הוא על פני כל התקופה – גם תקופה שבה לא חל מס שבח וגם תקופה שבה חל מס שבח. התקופה שבה חל מס שבח בשנים (לוקחים את התקופה בשנים כנראה גם אם זאת לא שנה שלמה – במסגרת ההצעה זה עדיין לא נוסח במדויק)  היא 1 שנה (2014). התקופה הכוללת היא 10 שנים  (מ-2004 עד 2014) ואז מחשבים כך – הרווח כולו הוא 1 מיליון שקל על פני 10 שנים , כלומר רווח של 100 אלף שקל לשנה, והאחזקה שלנו היא שנה אחת ולכן הרווח שצריך להתייחס אליו הוא 100 אלף שקל ווהמס הוא 25 אלף שקל (25% מ-100 אלף שקל).  אם לצורך הדגמה הדירה היתה נמכרת ב-2015 אזי היו צרייכם לחלק את הרווח הכוללל 1 מיליון שקל ל-11 שנות אחזקה – 90.9 אלף שקל לשנה ולקחת שנתיים (יש שנתיים שבהן מס שבח בתוקף) – כלומר הרווח הרלבנטי – 181.8 אלף שקל. המס במקרה זה יסתכם ב-45.5 אלף שקל (25% מ-181.8 אלף שקל).

המצב המתואר עשוי להוביל משקיעים בשוק הדירות למכור את הדירות כמה שיותר מהר עד שייכנס המס החדש לתוקף (1 בינואר 2014), כאשר, חשוב לציין – דרך חישובו של מס השבח עלולה ליצור בעתיד באם יתממש הנכס תשלום/ חבות מס, גם אם ערך הנכס ירד  החל מ-2014  (ראו כאן דוגמה)  והמשמעות היא שאם המשקיעים סבורים שעליית הערך תהיה נמוכה או שתהיה ירידת מחיירם בהמשך, אין רציונל כלכלי בהחזקת הנכס, גם מאחר שבעת המכירה יהיה עליהם לשלם מס שבח על השבחה שגם הושגה בעבר. כך או אחרת, מעבר למשקיעים בשוק הדירות שהמס יחול עליהם, גם תושבי חוץ יצטרכו לשלם מס שבח וגם רוכשי דירה אחת (לא כאלו שיש להם שתי דירות) בסכום של מעל 4.5 מיליון שקל. גם אלו ייהנו מצד אחד מפטור באם ימכרו עד סוף השנה, וגם לגביהם, חישוב המס יהיה באופן ליניארי (שיעור של 25% על הרווח כפול החלק היחסי של השנים בהם חל המס על פני כל התקופה)

מה זה מס שבח?

על פי החוק הקיים ובהמשך לתיקון החדש לחוק מכוח חוק ההסדרים שנכנס בחלקו לתוקף כבר החל מה-1.8.2013 ויכנס לתוקפו ברובו החל מה-1 בינואר 2014 בוטלו חלק (חלק מרכזי) מהפטורים השונים בתשלום מס שבח במכירת דירה.

מי שמתכנן למכור דירה צריך לערוך בדיקה ראשונית ולבחון האם קיימת השבחה (רווח) בעת מכירת הדירה. במקביל, על מוכר הדירה (ויש חשיבות לבדיקה עם אנשי מקצוע) צריך לבחון האם יש פוור ממס שבח שחל עליו.

רווח ההון במכירת דירה, משמע השבח, מחושב כהפרש בין מחיר מכירת הדירה למחיר קניית הדירה, בצמוד למדד, ובקיזוז הוצאות רכישה והשבחת הנכס, לרבות הוצאות שכר טרחת עורך דין בעת קניית הדירה, שכר טרחת מתווך, הוצאות שיפוץ על הדירה;  מס רכישה, ובכלל אגרות ומיסים שונים; הוצאות ריבית בגין משכנתא, פחת ועוד.

במידה ובחישוב שנעשה מתברר שלא קיים שבח (רווח הון), אין למעשה צורך להשתמש בפטור ממס שבח, באם בכלל קיים פטור כזה, מאחר ששימוש בפטור (עד 2013 יש פטור ממס שבח על מכירת דירה אחת כל ארבע שנים) באם אין שבח, מבטל אפשרות/ זכות שימוש בפטור ממס שבח לדירה נוספת שבגינה יש שבח שאותו נרצה לממש בעתיד.

ומכאן -  אם לא קיים שבח אין צורך כמובן לבקש פטור, כי השימוש בפטור יקשה על תכנון מס בעתיד.

מי זכאי לפטור ממס שבח?

בשלב הבא של הבדיקות של מוכר הדירה עליו לבחון אם הוא בכלל  זכאי למכור בפטור ממס שבח, ולשם כך נתחיל בהגדרות, נמשיך בפטורים , ונסיים בעדכונים המאוד חשובים (ביטול רוב הפטורים החל מ-2014).

ראשית נגדיר –  דירת מגורים מזכה שקיומה מהווה  תנאי מקדים לקבלת פטור ממס שבח. התנאי המקדים לקבלת פטור ממס שבח הוא מכירת דירת מגורים מזכה. על פי החוק ועל פי הפסיקה, דירת מגורים מזכה היא דירה שבנייתה כבר הסתיימה, אשר בבעלות אדם פרטי (לא חברה), אשר שמשה בעיקרה (מעל 50% משטחה) למגורים ב-4 שנים שלפני המכירה (או 80% מהתקופה שבשלה מחושב השבח). לחוק יש חריגים –  גם גן ילדים ובית כנסת יחשבו כדירת מגורים מזכה, למרות העובדה שלא שמשו למגורים.

החוק מגדיר תושב חוץ  ובהתאם לתיקון בחוק, כל מכירת דירת מגורים על ידי תושב חוץ שנרכשה לאחר ה-1.1.2014 ותימכר, תחויב במס. על מכירה כזו ניתן להפעיל את מס השבח הליניארי – שחל רק על התקופה שהחל מ-2014 באופן יחסי למכלול התקופה (למשל אם הדירה היתה ברשות המוכר 10 שנים, 8 שנים לפני 2014 ו-2 שנים אחרי, אז תשלום מס השבח יהיה בהתאם לחלק היחסי – 20% – 2 מתוך 10, על המס המלא – הרחבה גם בהמשך).

עמידה בתנאי "דירת מגורים מזכה", מביאה לשלב הבדיקה הבא –  בחירה במסלולי הפטור ממס שבח וכאן חשוב מאוד לתכנן בצורה אופטימאלית את המיסוי ולקחת בחשבון מכירות עתידיות של דירות למגורים.

ומהם בכלל מסלולי פטור ממס שבח במכירת דירה (דירת מגורים מזכה)? ובכן, הפטור המקובל והמוכר שהיה עד כה (תקף לעד סוף 2013) הוא פטור מממס שבח אחת לארבע שנים –  עד ל-31 בדצמבר 2013 מוכר דירת המגורים זכאי על פי החוק  לקבל פטור ממס שבח כל ארבע שנים בעבור דירה אחת. אין חשיבות בפטור זה למספר הדירות שבבעלות המוכר, כל עוד ימכור דירה אחת בכל 4 שנים.

החל מה-1.1.2014 פטור זה מתבטל, ובמקומו נכנס סעיף לחוק שמתייחס לחישוב הליניארי (מס לינארי בכל מכירה, כפי שפורט לעיל).

למעשה, עד ל-31 בדצמבר 2013 – מוכר, שהוא בעל הזכויות בדירת מגורים יחידה, ושלא הייתה בבעלותו בעת ובעונה אחת יותר מדירת מגורים אחת בארבע שנים האחרונות, רשאי למכור את דירתו היחידה בפטור ממס שבח במכירתה. תקופת ההמתנה לפטור נוסף בגין דירת מגורים יחידה תהיה 18 חודשים.

החל מה-1 בינואר 2014, ובהתאם לנוסח המעודכן של הסעיף, על מוכר הדירה להיות בעל זכות בדירה ל-18 חודשים לפחות בטרם יוכל למכור בפטור את דירתו היחידה. בתיקון לסעיף שיחל מ-1.1.2014 יש גם הטבה מסוימת למוכרים – בעל דירה יחידה, שיש לו  זכויות בפחות משליש בדירה נוספת, עדיין יכול יהיה ליהנות ממכירת הדירה היחידה בפטור; כמו כן, גם אחזקה בדירת ירושה אינה פוגעת בהגדרת דירה יחידה לאור התיקון בחוק לצורך בחינת הפטור ממס שבח, כלומר – בעל דירה יחידה ייהנה מפטור במס שבח גם אם ברשותו בנוסף לדירתו היחידה דירה שנתקבלה בירושה, וזאת בכפוף לסעיפי החוק (שבין היתר דורשים שהיורש יהיה צאצא של המוריש, ולמוריש לא הייתה במותו יותר מדירת מגורים אחת).

הפטור ממס שבח על דירה מירושה הוא לא עניין פשוט (ומומלץ, אפילו חובה להתייעץ בעניין עם אנשי מקצוע); בגדול – התנאים לקבלת הפטור בירושה הם כאמור שהמוכר הוא בן זוג, צאצא (כולל נכד), או בן זוג של המוריש. כמו כן, נדרש כאמור כי לפני פטירתו היה המוריש בעלים של לא יותר מדירת מגורים אחת וכן שאילו המוריש היה עדיין בחיים והיה מוכר את דירת המגורים, היה פטור ממס שבח במכירה. אנשי המקצוע לרוב מציעים להשתמש בפטור זה ככל שאפשר עוד לפני השימוש בפטורים הנוספים/ האחרים. אגב, השינוי בסעיפי החוק (שייכנסו כאמור לתוקף ב-2014) לא מתייחסים לעניין זה.

פטור נוסף מתשלום מס שבח הוא פטור  חד פעמי במכירת שתי דירות. על פי החוק מוכר דירה שהוא תושב ישראל יהיה זכאי פעם אחת למכור שתי דירות יחדיו בפטור ממס שבח, אבל בתנאי מאוד חשוב – שמכירת הדירות נועדה לצורך רכישת דירה אחת חלופית במקומן, וששווייה לפחות 3/4 מהשווי של שתי הדירות הנמכרות, כך בעצם מבטיחים שאכן הכסף הלך לרכישת דירה.

הפטור הזה, בהינתן העדכונים לחוק, יהיה תקף במקרה שבמועד המכירה של הדירה הראשונה יש בבעלות המוכר דירת מגורים נוספת אחת בלבד.

מצב נוסף של פטור ממס שבח הוא כאשר אין תמורה בגין הדירה. מדובר לרוב במצבים של העברת דירה במתנה לקרוב וזאת בהתאם לתנאים המצוינים בחוק. באם זה המצב, קיים פטור מתשלום מס מס שבח, כאשר הקונה משלם רק שליש ממס הרכישה. בתקנות החדשות שפורסמו כבר באוגוסט 2013 צומצמו ההגדרות של קרוב משפחה – העברה של דירת מגורים בין אחים ללא תמורה תיחשב כפטורה משבח  רק כשהנכס המועבר מאח אחד למשנהו ללא תמורה או בירושה מהוריהם של האחים על ידי אחד האחים קודם להעברה.

מעבר לכך, בעדכונים מתייחסים לפרק הזמן שהמחזיק בדירה התגורר בה מיום קבלתה כמתנה –   מקבל המתנה יקבל פטור ממס שבח במכירתה אם התגורר בדירה דרך קבע  3 שנים או אם התגורר בה 4 שנים אבל לא באופן קבוע.

הפטור החשוב והנפוץ ביותר מתשלום מס שבח היה במסגרת מכירה אחת לארבע שנים. על פי הוראות שעה המתייחסות לחוק למיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), ניתן היה לקבל עד ה-5 במאי 2013 פטור ממס שבח במכירת שתי דירות נוספות, מעבר לפטורים המפורטים. מי שמכר דירה בהתאם להוראת השעה הזו צריך להמתין 4 שנים ממכירת הדירה עד למכירה הבאה, כדי לקבל פטור, אלא שהפטור הזה מעין בוטל החל מ-2014 ולכן מוכרי הדירות יוכלו למכור דירות, תחת החישוב הליניארי  (נקרא גם הגנה ליניארית), ואז מכירה אחרי ה-1 בנואר 2014 תחוייב במס שבח חלקי (ליניארי ביחס לתקופת האחזקה).

מה זאת הגנה ליניארית?

ומה זה החישוב הליניארי? מדובר במעין הגנה ליניארית שתוקפה יחב ב-1 בינואר 2014 . על פי עדכון הפטורים במס שבח נקבע שבתקופת המעבר שתחל ב-1.1.2014 ותסתיים ב-31.12.2017 חלות למעשה מספר  הוראות מעבר שישפיעו על המיסים לתשלום, כשבכל שנה ישנה הוראה אחרת/ מעודכנת.  נראה שבתכנון מס נכון אפשר יהיה לנצל את הוראות המעבר וההגנה הלינארית ולמכור דירות בפטור.  יודגש כי – הוראות המעבר קובעות כי ניתן להחיל את שיעור המס החדש תוך הגנה לינארית במכירת שתי דירות מזכות בלבד בתקופת המעבר.

בתום תקופת המעבר, החל מה-1.1.2018 יחול שיעור המס החדש על מכירת דירות מגורים מזכות שנרכשו לפני יום המעבר, ללא מגבלות נוספות.

270 חברי קבוצת רכישה בר"ג זכו בערר וחסכו 5.4 מיליון ש'

זאת במסגרת הסכם פשרה אליו הגיעו הרוכשים של שני מגדלי מגורים ברמת גן עם רשות מיסוי המקרקעין

המחאה החברתית בקיץ העלתה לסדר היום את עליית המחירים בשוק הנדל"ן וכן את ההוצאות הרבות שנאלץ לשאת בהן מעמד הביניים. אחרי כל הוועדות וההצהרות, כדאי לדעת כיצד ניתן בפועל לחסוך בתשלומי מסים ברכישת דירה.

זוג שנישא לאחרונה הגיע אל משרדנו כדי שנייצג אותו בעסקה לרכישת דירה. בני הזוג סיפרו לי כי לאשה דירה עוד מלפני הנישואים, אך כעת הם רוצים לרכוש דירה נוספת. עקרון "התא המשפחתי" בחוק מיסוי מקרקעין קובע כי בני זוג הם אישיות משפטית אחת. לכאורה מדובר בדירה שנייה עבור בני הזוג ועליהם לשאת בתשלום מס רכישה מלא.

בית המשפט העליון קבע במסגרת הלכת פלם (ע"א 3185/03) כי אין תחולה לחזקה בנוגע לדירות שנרכשו על ידי אחד מבני הזוג טרם הנישואים, וכי קו הגבול לתחולת החזקה הוא הקו של יצירת התא המשפחתי. ואולם, במסגרת הלכת פלם היה בין בני הזוג הסכם ממון אשר קבע הלכה למעשה הפרדה רכושית בין הנכסים גם לאחר יצירת התא המשפחתי. לפיכך, ניתן היה להניח כי כל עוד אין הפרדה רכושית בין בני הזוג, גובר עקרון התא המשפחתי. כלומר, אם לא יראו בני הזוג הסכם ממון, או ראיות חיצוניות כי הם נוהגים בהפרדה רכושית לגבי הדירה שבבעלות האשה, על בני הזוג לשלם מס רכישה מלא.

לזכותן של רשויות המס ייאמר כי הן אימצו עמדה מקלה יותר כלפי הנישומים בסיטואציה כזו. במסגרת הוראת ביצוע 5/11 שפורסמה לציבור נקבע כי גם אם לא קיים הסכם ממון בין בני הזוג, ימוסו בני הזוג כל אחד לפי חלקו. לצורך הדוגמה שהובאה לעיל, האשה, שבבעלותה דירה מלפני הנישואים, תמוסה על חלקה ברכישה דירת מגורים שנייה, בהתאם למדרגות המס הקבועות בחוק (היינו, נכון להיום, החל מהשקל הראשון ועד מיליון שקל תשלם האשה מס רכישה בגובה 5% מסכום העסקה, וממיליון שקל עד ל־3 מיליון שקל תשלם מס רכישה בגובה של 6%).

לעומת זאת, הגבר במקרה זה ימוסה על חלקו ברכישה כאילו מדובר בדירתו היחידה (עד לסכום של 1.35 מיליון שקל הוא זכאי לפטור, ומ־1.35 עד ל־1.6 מיליון שקל הוא יהיה חייב במס רכישה בגובה של 3.5% בלבד). כך חסכו בני הזוג מחצית ממס הרכישה, ובמקרה זה סכום של כ־40 אלף שקל.

הסיפור הזה הזכיר לי פרק בסדרה הבריטית המיתולוגית "Yes Prime Minister". באחד הפרקים רואים יועץ פוליטי רץ מבוהל לראש הממשלה לספר לו שבית המחוקקים רוצה להעלות להצבעה את "חוק חופש המידע", ואם יעבור חלילה החוק יוכלו האזרחים לעיין בהחלטות שמקבלים הפוליטיקאים בחדרי חדרים. בשומעו על ההצעה התעלף ראש הממשלה. אצלנו אפשר להתנחם בכך שעמדת רשות המסים, גם כשהיא מיטיבה עם נישומים, מפורסמת לידיעת הציבור.

הכותב הוא מייסד משרד עו"ד איתמר כהן ושות'

בבעלות הדיירים המפורסם על-ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, דירה ראשונה תהיה פטורה ממס עד לסכום קנייה של 1.42 מיליון שקל

רשות המסים פרסמה היום (ה') את המדרגות המעודכנות של מס הרכישה לשנת 2012. על פי המדרגות החדשות, שעודכנו בהתאם לשיעור עליית מדד שרותי דיור בבעלות הדיירים המפורסם על-ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, דירה ראשונה תהיה פטורה ממס עד לסכום קנייה של 1.42 מיליון שקל.

לפני שנה אישרה הכנסת את הרפורמה במס הרכישה, שהרחיבה את הפטור לרוכשים את דירתם הראשונה ובמקביל העלתה את המס לאלו הרוכשים דירה נוספת להשקעה או עבור ילדיהם.

במסגרת הרפורמה הורחב הפטור כך שמי שהסכום המקסימלי לרכישת דירה ראשונה ללא תשלום מס עלה מ-1.16 מיליון שקל ל-1.35 מיליון שקל. שיעור המס על רכישת דירה נוספת עלה מ-3% ל-5%, לדירות ששוויין עד מיליון שקל, 6% לדירות עד 3 מיליון שקל ו-7% לדירות מעל 3 מיליון שקל.

במסגרת המדרגות החדשות, יחול מס של 3.5% על רוכשי דירה ראשונה החל מסכום של 1,421,760 שקל ועד לסך של 1,686,395 שקל. מעל סך של 1,686,395 יחול מס של 5%.

על רוכשי דירה שנייה יחול מס של 5% עד לסכום רכישה של 1,053,200 שקל. מסכום של 1,053,200 שקל ועד לסך של 3,159,600 שקל יחול מס של 6% ומעל לסך של 3,159,600 ישלמו רוכשי דירה שנייה ומעלה מס של 7%.

מה הם המסים השונים החלים עליו, כיצד משפיע מועד הרכישה על המיסוי בעת המכירה, והאם ידעתם שאפשר ואף מומלץ לא לשלם בכלל מסים על דירות?                                                      

מדריך עו"ד דוד בסון

מכירת או קניית נכס או קרקע זה עניין מורכב יותר ממכירת מכונית, מכיוון שזה כולל שורה של מסים שונים החלים על הפעולה.

במסגרת מסים אלה, נדרש המוכר לשלם סכומי עתק לרשויות המקומית בה הוא מתגורר וכמובן למדינה. אז מה הם המסים השונים, והאם משפיע מועד הרכישה על המיסוי בעת המכירה?

מס שבח - המיסוי הגדול ביותר, שכולל את הההפרש שבין סכום הרכישה במקור לבין העלייה בשוויו של אותו הנכס בעת המכירה. מס זה משולם כאשר עולה שווי המכירה על יתרת שווי הרכישה. ההיגיון של מסוי קובע, כי על כל אדם לשלם מס מסוים למדינה על רווח שהוא עושה, בין אם מדובר בשכר עבודה ובין אם ברווח כתוצא מקניית נכס בזול ומכירתו ביוקר.

בחישובי מס שבח,  מועד קניית הנכס משמעותי מאוד ברגע מכירתו, מכיוון ששיטת המס מתייחסת לשנה בה נקנה הנכס: בשנת 2001 החלה הרפורמה במס השבח, במסגרתה הופחת המס אותו אמורים לשלם על ההפרש בין מחיר הקנייה של הנכס למחיר המכירה שלו לאחר מכן. אם המכירה מתבצעת בין ב-15 בנובמבר 2010 ל-31 בדצמבר 2011, המיסוי עליה חל כך:

•  עד שנת 1960 – אם הקרקע נרכשה לפני 1960, הרוכש מחויב לשיטת מס בה המס המירבי הוא בין 13% ל-20%.
• בין השנים 1960 לבין 2001 – אם הדירה נרכשה בין השנים הללו, המס הולך ויורד ככל שהשנה מתקדמת, מ-47% ל-20%. ככל שמתקרבים לשנת 2001, אז הונהגה הרפורמה במס השבח, המס יתקרב ל-20%.

כך למשל, אם אדם רכש נכס ב-1996, לפני כ-15 שנים, בעת המכירה הוא יצטרך לשלם מסים, אגרות והיטלים שונים, בעיקר בשל השנים שעברו ובשל האפשרות שערך הנכס עלה במהלך תקופה זו.

מס השבח שישלם, בהתאם לרפורמה, יהיה גבוה מ-20% ויחושב לפי השיטה הליניארית, כלומר משנת 1996 לשנת 2001 – 5 שנים, ומשנת 2001 עד היום – 10 שנים. המשמעות: על שליש מהשבח הוא ישלם 47% ועל שני שליש מהשבח הוא ישלם 20%. בסך הכל – 29%.

•  2001 עד היום – כיום עומד המס על 20%. למרות שהוא נוח יותר מבעבר, כדאי לנצל את אחד הפטורים המגיעים לנו על פי חוק. התייעצות עם עורך דין המתמחה בתחום יכולה לסייע.

 היטל השבחה לעירייה - מס שמשלמים לרשות המקומית על השבחתו של הנכס שברשותנו. מס זה משולם מאחת משלוש סיבות: עליית ערך הנכס בעקבות אישור תכנית בניית עיר (תב"ע), עליית ערך הנכס בעקבות קבלת אישור הקלה, או עליית ערך הנכס שכתוצאה מקבלת אישור שימוש חורג. שמאי מטעם הרשות המקומית מעריך עד כמה עלה שווי הנכס עם חלוף השנים והיטל ההשבחה יהיה מחצית מהסכום שנקבע על ידיו כעליית ערך הנכס.

כיום, בעידן תמ"א 38, היטלי השבחה חלים גם על דירות מגורים רגילות בבית משותף, ולא רק על בתים פרטיים או נכסים מסחריים. לפיכך צריך להיות זהיר ולבדוק האם צריך לשלם היטל השבחה, ובמידה וצריך, באיזה גובה ההיטל יהיה.

חוק התכנון והבנייה (עידוד חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה), נותן פטור מהיטל ההשבחה בגין עסקת תמ"א, שתוביל לעלייה בערך הנכס.  ההבחנה נעשית על פי אזור מגורים. כך למשל, באזורי פריפריה הפטור יהיה 100%, בעוד שבמחוז תל אביב הפטור יהיה 90%. בערים אחרות הפטור ניתן לזמן מוגבל, ולכן חשוב לבדוק את הזכאות לפטור.

אגרות והיטלי פיתוח - אגרות והיטלי פיתוח הם שורה של אגרות והיטלי ביוב, תיעול, ניקוז וכדומה, שברובן קשורות לתשתית ממנה נהנה אדם בביתו וסביב לו. הרשות מממנת פעילות זו בעזרת תשלומים קבועים כמו ארנונה ובעזרת תשלום אגרות אלה בעת בניית נכס, הרחבת הבנייה שלו או מכירתו. בין השאר אפשר למצוא היטל סלילת כביש ומדרכה, היטל הנחת צנרת ואפילו היטל על תאורת רחוב – כל שירות שמספקת הרשות המקומית לתושב.

דמי הסכמה למינהל - מס נוסף שצריך לשלם במקרה שמדובר בדירה של מינהל מקרקעי ישראל הבנויה על קרקע ששייכת למדינה. במרבית המקרים, תהליך המכירה פטור מדמי הסכמה למינהל, אך עדיין חשוב לבדוק האם הנכס נחשב לנכס של המינהל. ניתן לעשות בדיקה זו בעזרת עורך דין המלווה את התהליך.

לא חייבים לשלם

לפני שניגשים לשלם את ההטלים הללו, חשוב לזכור – אפשר ומומלץ לא לשלם מסים על דירות. איך? בחוק הישראלי קיימים מספר רב של פטורים ממיסוי על נכס, וחשוב לבדוק את כל אפשרויות הפטור השונות בטרם ניגשים לשלם.

כך למשל, ניתן לקבל פטור פטור ממס שבח במכירה של דירות מגורים עד לסכום של 2.2 מליון שקל, או במכירה של דירה המשמשת משרד. פטור נוסף שהפך לנפוץ הוא פטור ממס שבח אחת לארבע שנים. מכיוון שמרביתנו לא מוכרים או קונים בית מדי ארבע שנים, בחרו רשויות המס להקל על מי שרוכש או מוכר נכס אחת לתקופה ארוכה.

דוגמה נוספת היא של בני זוג שהחליטו להתגרש – במקרה זה קיים פטור בהעברת מקרקעין ביניהם. פטור זה מוענק למשל במקרה בו בן זוג אחד קונה את חלקו של השני ברכוש במסגרת הליך הגירושין.

מכיוון שהליך הגירושין הוביל לחלוקת המשאבים המשפחתיים, הדבר איננו נחשב כ"אירוע מס" וההליך כולו הופך לזול יותר ומשתלם לשני הצדדים, כיוון שלא "בזבזו" פטור אחר ממס שבח. יתרה מכך – גם מקבלי הנכס לא יצטרכו לשלם מס רכישה.

רשימת הפטורים המלאה מפורטת באתרי הממשלה, מאגרי מידע ואתרי ייעוץ משפטי. יעוץ של עורך דין המתמצא בחומר, יסייע להכיר את הפטורים השונים ולברר את זכאותו של אדם לפטור כזה או אחר.

עו"ד דוד בסון שותף במשרד עו"ד הרטבי, בורנשטיין, בסון העוסק בתחום הנדל"ן

לקבוצות רכישה כמה יתרונות משמעותיים. אחד הבולטים שבהם קשור בחיסכון בעלויות מרכיבי המס השונים, בעיקר מע"מ, מס רכישה והיטל השבחה. "כלכליסט" בדק את עלויות המס הכרוכות ברכישת דירה, ובאילו מקרים הרכישה באמצעות קבוצות רכישה יכולה להוזיל במידה משמעותיות את העלויות.

1. מע"מ: כדאי שבעל הקרקע יהיה אדם פרטי

על פי רוב כשאדם פרטי רוכש דירה באמצעות קבוצות רכישה מבעל קרקע פרטי אין חבות תשלום מע"מ על הקרקע (מדובר במע"מ רגיל בשיעור של 16.5%),

אולם כלל זה אינו נכון בכל המקרים. מכיוון שחוקי המס אינם מספיק ברורים, יכולים להיות מקרים שבהם בכל זאת ייאלצו הרוכשים לשלם מע"מ. "הרשויות יכולות לטעון, למשל, שמכיוון שמדובר במכירה לקבוצה גדולה של אנשים, העסקה תיחשב כעסקה של עוסק שחייב במע"מ", מסביר עו"ד ורו"ח שי עינת, העוסק במיסוי מקרקעין. לדבריו, "אפשרות אחרת היא שהרשויות יחליטו לראות בקבוצת הרכישה מלכ"ר (מוסד ללא כוונת רווח) ואז בפנינו עסקה של מכירת קרקע מאדם פרטי למלכ"ר, דבר ששוב יהפוך את העסקה לחייבת במע"מ".

כדי להימנע ככל האפשר מהיקלעות למצב שיחייב בתשלום מע"מ, מומלץ שהמכירה של הקרקע תהיה מול נאמן אחד שייצג את האחרים בקבוצת הרכישה. עם זאת, עו"ד שי ברגר ממשרד מאיר מזרחי מזהיר מפני מצבים שבהם היזם שמארגן את העסקה ייחשב כמי ששולט בכל שלבי העסקה ולכן רשויות המס יתייחסו אליו כאל קבלן לכל דבר, ועל כן ישלם בסופו של דבר מס בשיעור הרבה יותר גבוה – בין היתר ישלם מס שבח, מס רכישה מקסימלי ומע"מ. משום כך, גם כשממנים נאמן יש לדאוג שהוא פועל באופן זהיר כדי שהרשויות לא יוכלו לטעון שמעמדו זהה למעמד של קבלן". כמו כן אומר ברגר ש"אם הקרקע היא בבעלות עסקית או בבעלות מינהל מקרקעי ישראל, מאבדים את הפטור ממע"מ גם אם רוכשים באמצעות קבוצת רכישה. לכן כדאי לבדוק קודם לכן מי הבעלים של הקרקע כדי לחסוך עלות זו".

2. מס רכישה: חיוב רק על מרכיב הקרקע

כאשר רוכשים דירה יש לשלם מס רכישה המחושב בצורה פרוגרסיבית לפי שלוש דרגות. אם מדובר בדירה יחידה של הרוכש שעלותה עד מיליון שקל, יש פטור ממס רכישה. על 400 אלף השקלים הנוספים מעל המיליון ישולם מס של 3.5% ממרכיב הדירה, ועל כל שקל מעל 400 אלף הנוספים (היתרה) ישלם רוכש הדירה 5% ממרכיב הדירה. אם זו אינה דירה ראשונה ויחידה, תשלום המס יהיה עד 870 אלף 3.5%, ועל כל שקל נוסף מעבר לכך – 5%.

היתרון בקנייה דרך קבוצת רכישה מתבטא בכך שבעוד שבקניית דירה באופן רגיל מקבלן תשלום מס הרכישה מחושב לפי מחיר הדירה, הרי בקנייה באמצעות קבוצת רכישה נגבה מס רכישה בשיעור של 5% על מרכיב הקרקע בלבד. לדברי עו"ד עינת, "מכיוון שהקונה רוכש במישרין את חלקו בקרקע מבעל הקרקע ונושא בעלויות הבנייה, הרי חיוב מס הרכישה יהיה על מרכיב הקרקע בלבד".

עם זאת, לדבריו, "ככל שמרכיב הקרקע בשווי הדירה הגמורה גדול יותר, כך קטן הפער במס רכישה בין רכישה בקבוצה לבין רכישה מקבלן". עו"ד עינת מדגיש כי במקרים מסוימים, כמו למשל רכישה באזורים שבהם הקרקע יקרה כמו תל אביב, וכאשר מדובר ברוכש דירה יחידה, מס הרכישה על דירת מגורים יהיה בסופו של דבר נמוך ממס רכישה שישולם על קרקע שנרכשה במסגרת קבוצת רכישה.

3. היטל השבחה: לפני אישור התוכנית

היטל השבחה הוא תשלום חובה הנדרש מבעל מקרקעין או מחוכר על ידי הוועדה המקומית אשר אישרה תוכנית, העניקה הקלה או התרה לשימוש חורג ושונה מהשימוש שהיה מותר לפני כן, והביאה בכך לעליית שווי המקרקעין שלו.

גובה ההיטל הוא מחצית מעליית השווי של המקרקעין. מדובר בסכום שעשוי להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים. עליית השווי תיקבע על ידי שמאי מקרקעין של הוועדה המקומית, ולבעלים ישנה זכות להגיש שומה נגדית של שמאי מטעמו, ולהיכנס להליך של דיון על גובה השומה. בתום הדיון ישלם בעל המקרקעין את מלוא הסכום שקבעה הוועדה. מועד התשלום של ההיטל הוא ביום "מימוש הזכויות" במקרקעין.

כדי ליהנות מפטור על היטל ההשבחה יש לעמוד בשני תנאים:

א. עקרון המימוש: חובת תשלום היטל השבחה חלה עם מימוש המקרקעין. המימוש הוא מועד קבלת היתר בנייה או מועד מכירת המקרקעין. לפיכך, כאשר קבוצת רכישה רוכשת מקרקעין מושבחים, חובת תשלום היטל השבחה חלה כבר בשלב הרכישה. לכן הפטור מהיטל השבחה, כמוסבר לעיל, יהיה רלבנטי כאשר רכישת המקרקעין על ידי קבוצת הרכישה נעשתה לפני אישור התוכנית, וכאשר המימוש הראשוני מבחינת הקבוצה הוא במועד קבלת היתר הבנייה, שאז יוכל כל אחד מיחידי הקבוצה לקבל פטור.

לחלופין, ניתן להרחיב את הפטור על ידי הענקת מתנות לקרובים – גם לאחר אישור התוכנית שכן בהתאם להגדרת מימוש שבחוק, מתנה לקרובים איננה אירוע מס.

ב. מגבלת השימוש: הפטור הקבוע בחוק לבניית דירה בשטח של עד 140 מ"ר מוגבל רק למקרה שבו הבעלים מתגורר בדירה בעצמו, או שהוא מעמיד את הדירה לשימוש קרובו. בכל מקרה אחר חייבת הדירה בהיטל השבחה.

רשות המסים בוחנת התערבות

עו"ד כרמית כרמלה מדאני מסבירה כי אין ערובות בכל הקשור להיבטי המיסוי: "חשוב להביא בחשבון שאף אחד לא יכול לערוב לעניין הפטור. רשות המסים יכולה לראות את הרווח היזמי כחלק מהמחיר הכולל של העסקה, ועלולה לעלות את חבות המס. כלומר, במקום שהקבוצה תשלם רק את עלות הקרקע היא יכולה להחליט כי ישלמו את עלות הקרקע פלוס רווח יזמי (רווח יזמי הוא ההפרש בין כמה ששולם בסך הכל לבין מחיר הקרקע בפועל). אולם באופן כללי בעסקאות של קבוצות רכישה יש חיסכון במסים בהשוואה לעסקאות רגילות או רכישה מקבלן".

לאחרונה החליטה רשות המסים לבחון את נושא חסכון המס באמצעות קבוצות רכישה, ומינתה ועדה שתבדוק אם קבוצות הרכישה נהנות מהטבות במע"מ ומהטבות במס רכישה. בכוונת הוועדה לבדוק, בין היתר, תיקים המתנהלים בבתי המשפט בנושא זה, לקיים שימוע לקבוצות רכישה ולערוך בדיקה כלכלית של הנושא. לאחר מכן תראה הוועדה אם יש צורך להתערב במדיניות בחקיקה.

הכללים למארגן קבוצות רכישה: איך לא תוכר כקבלן ותוכל להוזיל עלויות מס

1. אל תתחייב לרכוש את הקרקע בשם הקבוצה.

2. אל תשלם מקדמה על חשבון הקרקע לפני עסקת הרכישה על ידי כל השותפים לרכישה.

3. אל תרכוש בנאמנות עבור קונים עתידיים.

4. אל תתחייב בפני איש מחברי הקבוצה למחיר כולל של הדירה, למפרט סופי או לתקרת מחיר מקסימלית.

5. דאג לא לקבל שכר בעקיפין באמצעות התחשבנות על שווי הקרקע או עלויות הבנייה.

6. בצע את פעולות הפיקוח והניהול באמצעות חברה אחרת שבה אתה רק אחד מבעלי המניות.

7. אל תמכור את דירתך מיד לאחר קבלת טופס 4 (אישור סיום בנייה), אם אתה נמנה עם חברי הקבוצה.

8. אל תחתום על בקשה להיתר בנייה. דאג שכל הבעלים בקרקע יחתמו על בקשה להיתר.

9. אל תהיה צד בהסכמים בין בעלי הקרקע לבין בעלי המקצוע השונים.

10. אל תבחר את הקבלנים ונותני השירותים. דאג שהוועד יעשה זאת.

נלקח מאתר כלכליסט