שימו לב שיש 2 יתרונות לעומת התכנון הקודם -
1. המרפסות מרובעות ולא מלבניות כפי שהיה בחלק מהדירות בתכנון הקודם (מרפסת מרובעת הרבה יותר אפקטיבית) .
2. המרחק בין הבניינים בתכנון הקודם היה 6 עד 9 מ"ר ובתכנון החדש הוא 8 עד 13.5 מ"ר.

במקביל יועץ החניה ויועץ הפיתוח החלו את עבודתם.

נעדכן בהמשך. שבוע טוב לכולם.

בשעה טובה, הבניין השני חתם על הסכם הקומבינציה עם הקבלן המבצע-
על פי הנחיות משרד העו"ד המלווה אותנו,לא יכולנו להתקדם לחתימות בעצמנו, לפני שהבניין השני מסיים את חלקו, ועכשיו תורנו.
הקבלן כבר התחיל בשיווק הפרויקט וכבר יש מספר חוזים חתומים- תנאי לקבלת ליווי בנקאי.

שיטת המימון הצפוייה:
לפני שבועיים נפגשנו עם הקבלן , עורכי הדין והנהלת הבנק (לאומי למשכנתאות) לשם תפירת הליווי הבנקאי.
נכון לרגע זה, הרגולטור לא מאפשר הוצאת ערבויות חוק מכר לקבוצות רכישה ולכן שיטת המימון היא דרך חיתום פיננסי אישי וקבלת ערבויות ביצוע ומימון של הבנק המלווה, לפי שלבים-
במילים פשוטות- בנק לאומי הולך לפקח על התזרים הפיננסי, מפקח מטעם הבנק מלווה את הפרויקט, ו"משחרר" כספים מהקופה, על פי התקדמות הפרויקט, ובכך, הבנק מגן על השקעתו (ועלינו) ולכן, ככל הנראה לא יהיה צורך להעמיד סכום של 200,000 ₪, כפי שתכננו ועודכנתם, וכל המימון יהיה דרך הלווי הבנקאי .

כאמור, בפגישה שהתקיימה, קבלנו אישור עקרוני למתווה, והבנק שלח את הקבלן אל מפקח/שמאי מטעמו, בכדי להכין "דו"ח אפס" לפרויקט.

לאחר קבלת ד"וח האפס, הבנק יאשר סופית את הפרויקט ונוכל לחתום מול הקבלת המבצע, על ההסכם ולהתחיל בעבודות בשטח.

חג חנוכה שמח

להלן עדכון חם מהשטח נכון ל 29.03.17.

א: היתר בנייה ועבודת יועצים :

רוב התנאים להיתר כבר מולאו, אנחנו ממתינים לכיבוי אש, רשות שדות התעופה ומספר מחלקות העירייה:

1. היועצים עובדים על התכניות
2. קונסטרוקטור סיים תכניות ביסוס ועובד על תכניות להג"א לאישור ממ"דים
3. תכנית כיבוי אש הוגשה לרשות הכבאות
4. תכנית נגישות מוכנה ומאושרת.
5. ניקוז וביוב הוגשו לעירייה, קיבלנו הערות והתכניות בתיקון בהתאמה
6. תכנית פיתוח הוגשה לעירייה מחכים לאישורה
7. אגף תעופה אזרחי קיבלו את התכניות מחכים לאישור
8. קיבלנו את האישורים של המשרד להגנת הסביבה, אשפה, צובר גז ועתיקות.

!!! צפי לקבלת היתר בנייה כחודש וחצי.

ב. קבלנים :

בשעה טובה לאחר מו"מ ממושך, קיבלנו הצעה טובה, שחיכינו לה, אחרי מספר הצעות "כואבות".

ההצעה המיטבית הוגשה על ידי חברת "אלומה" אשר בונה את רוב הבנייה החדשה הקיימת היום בשכונת נווה גנים, החברה הינה חברה הפועלת בחיפה.
החברה הינה חברה יזמית וקבלנית כאחד, כלומר החברה בונה העצמה את הבניינים שלה ולא משתמשת בקבלני מפתח חיצוניים, דבר המאפשר לה לצמצם עלויות ולהיות אטרקטיבית כלכלית עבורנו ובכלל,
כמו-כן בעבודה זו יש לחברה שליטה צמודה יותר על אנשי המקצוע ואיכות הבנייה.

שאר ההצעות שקיבלנו היו גבוהות בהרבה הן מבחינת עלויות הבנייה והן מבחינת אחוזי הקומבינציה.

תאור ההצעה :

עלות בנייה של כל יחידת דיור של 90 מ"ר הינה 625,000 ש"ח כולל מע"מ. (לפי כ- 7,000 ש"ח למ"ר עקרי הכולל את כל שטחי השרות בבניין וכן את שטחי החניון המקורה והפתוח).
יש לציין שהחניון, החפירה והקירות התומכים מייקרים מאוד את הבנייה לעומת בנייה שבשטח מישורי.

בנוסף לכך החברה תרכוש את הקרקע ל- 12 הדירות הנוספות בסכום של 3 מיליון ש"ח אשר סכום זה יקוזז מעלות הבנייה, כלומר כל אחד ישלם בסופו של יום פחות 125,000 ש"ח ( 3 מיליון לחלק ל 24 = 125,000)
כך שבסך הכל התשלום על הבנייה יהיה כ 500,000 ש"ח.

הכספים אשר שולמו עד היום יספיקו בסבירות גבוהה לתשלום אגרות הבנייה והיטל ההשבחה.

לאחר מו"מ הגענו להסכמה של החברה שתנאי התשלום יהיו כדלקמן :
עם תחילת הבנייה ישולמו כ 200,000 ש"ח עבור כל דירה והשאר ישולם בקבלת המפתח של הדירה.

בשורה תחתונה כל בעל יחידה שיממש את זכותו עד טופס 4 יקבל דירה בערך של 1,150,000 ש"ח (ערך נוכחי נכון להיום) ובעלות סופית של כ- 725,000 ש"ח.

אופציית מימוש :

1. מכירת הדירה – ניתן למכור את הדירה בשלבי בנייה מתקדמים.
באופציה זו, ההשקעה הינה כאמור כ 425,000 ש"ח ( 225,000 ששולמו + 200,000 ש"ח לקבלן )
כך שהרווח שיתקבל הינו כ 425,000 ש"ח ( 1150,000 פחות 725,000 ).

2. להישאר עם הדירה כהשקעה מניבה בתשואה יפה באופציה זו נדרש להשלים את עלות הבנייה
(כ- 300,000 ש"ח ) כמשכנתא עם קבלת המפתח.

ג. אנו מתכננים לקיים פגישה של חברי הקבוצה אשר בה נחליט בנושאים הבאים :

1. בחירת קבלן.
2. חלוקת הדירות.
3. הצגת אופציות למימון ביניים (למי שצריך).
4. הצגת התמונה החשבונאית של חשבון הקבוצה.

תאריך הפגישה יתפרסם בקרוב.

חג שמח!

מנהלת.

מצורפת המצגת מהכנס האחרון,

בפגישה הצגנו את השתלשלות האירועים עד כה, סטטוס עכשוי מבחינת קבלת היתר הבנייה, וכן חלופות מימוניות.

בשלב זה אנו בתהליך של איסוף נתונים מהספקים השונים, בדיקת עלויות מימון , בפורמטים שונים ונעדכן בקרוב

כמו כן, נתייחס לכל השאלות שעלו בפגישה, לכשיהיו בידנו נתונים מדוייקים יותר.

מצגת מאי 2016 נווה גנים

בהצלחה לכולנו, וסופ"ש נעים.

אנו גאים להציג את ההדמיות והתוכניות הדירתיות שקיבלנו מהאדריכלית.

מדובר בסקיצות שמועברות לאדריכלית החיצונית לטובת אישור התב"ע.

נשמח לקבל את הערותיכם,

חג שמח!

מירן, תמיר וגילעד

אישור הרחבת נמל מפרץ חיפה החזיר למפה את העיר, שרשמה ב-3 השנים האחרונות זינוק בביקוש למגורים וזכתה להשוואות מחמיאות לברצלונה. לפי התחזית, ב-20 השנים הבאות יתווספו לה כל שנה כ-2,000 דירות.

לרגל ועידת מרכז הבנייה הישראלי שתיפתח מחר, בדקנו אם חיפה היא הבוננזה הבאה שלכם
הילה ציאון

האם בוננזת הנדל"ן הבאה שלכם תהיה דווקא בעיר חיפה? אם בוחנים את תוכניות העיר שאושרו באחרונה, נראה כי התשובה בהחלט יכולה להיות חיובית. רק בשבוע שעבר אישרה המועצה הארצית לתכנון ולבנייה את חיפה בבקרוב: נמל חיפה יהיה השלישי בגודלו בים התיכון

• עוד לא ברצלונה: אתגרים בפיתוח אורבני בחיפה
• כמה ביקורות הוטחו בפני ההשוואה של חיפה לברצלונה, אך קשה שלא לשים לב להתחדשות העירונית בעיר.

לדברי וטרמן, לא רק השכונות החדשות ישנו את פני העיר. כיום קיימים בחיפה כ-10 מתחמי התחדשות עירונית המוכרזים על ידי הממשלה. "יש היום מעל 200 בקשות לתמ"א 38 הממתינות לאישורים. רק תוספות מכוח תמ"א 38 תביא לחיפה תוספת של עוד כ-600 יחידות דיור", הוא מסביר.

בנוסף, מתוכננים בעיר פרויקטים של פינוי-בינוי כמו במתחם ברל כצנלסון. מדובר במתחם בשכונת נווה שאנן הכולל 7 בנייני רכבת ישנים, ובהם 126 דירות ישנות. על פי התוכנית, שיזמה עיריית חיפה ואושרה בוועדה המקומית ובוועדה המחוזית, המבנים הישנים ייהרסו ובמקומם יוקמו בניינים בני 15-7 קומות הכוללים כ-350 דירות חדשות.

עוד פרויקט שאושר בוועדה המחוזית הוא פרויקט עיבוי-פינוי במתחם חביבה רייך בשכונת רמות רמז. "התוכנית, שיזמנו אותה יחד עם משרד השיכון, כוללת 15 בניינים ישנים בני 4-3 קומות עם 330 דירות בנות כ-50 מ"ר", אומר וטרמן. "הבניינים הישנים לא ייהרסו, אך הדירות הקיימות יורחבו, הבניינים יחוזקו ויתווספו להם 3 קומות".

הסיטי העסקי של חיפה:

שלמה ברימן, מנכ"ל חברת נמלי ישראל המופקדת על פיתוח הנמלים, סבור כי ענף הפארקים הלוגיסטיים מהווה תחום צומח בשוק הנדל"ן. לדבריו, נמלים מודרניים מאופיינים במעטפת של פארקי תעשייה ולוגיסטיקה, וחברת נמלי ישראל מקדמת כבר אזור דומה סביבה נמל אשדוד.

אף שבחיפה וסביבתה עדיין לא קיימים פארקים כאלה, ברימן סבור כי "במפרץ חיפה קיים פוטנציאל עצום לכניסת פארקים מודרניים, במקום אזורי מלאכה שחלקם נטושים", הוא אומר. "הקמת הנמל תוסיף פעילות יצוא ויבוא בנוסף לפעילות הקיימת, תהווה מוקד משיכה לחברות העוסקות בתחום ותאיץ את הצורך בהקמת פארקים אלה".

עו"ד ירון טיקוצקי, מומחה נדל"ן ושותף מייסד במשרד עורכי דין דורון, טיקוצקי צדרבוים, מחזק את הדברים ואומר כי "תוכנית הרחבת נמל חיפה תקדם את מיצוב שוק הנדל"ן של חיפה כמקום אטרקטיבי להשקעות נדל"ן – גם בשטח המסחרי". לדבריו, "חיפה התעוררה באחרונה מקיפאון עמוק שהייתה נתונה בו בשנים האחרונות, ואין ספק כי פיתוח הרחבת אזור נמל חיפה ימשוך שורה של עסקים וחברות בחזרה להשקיע בחיפה".

עו"ד טיקוצקי מסביר כי עד כה, מחירי הנכסים בעיר התחתית ובשכונת הדר היו נמוכים יחסית למבנים מסחריים בתל-אביב. "אולם באחרונה, החלו משקיעים גם מאזור המרכז להשקיע במבנים מסחריים מניבים בעיר התחתית, ואפילו במגורים בשכונת בת גלים", הוא אומר.

לדבריו, "אזור העיר התחתית הוא אזור הסיטי העסקי של חיפה. ברגע שתוכנית הרחבת הנמל תצא לדרך, ובהמשך ייפתח שער כניסה בין הנמל לשכונת המושבה הגרמנית, מחירי הדירות והנכסים יעלו משמעותית – בדומה לתהליך שהתרחש בשכונת נווה צדק בתל-אביב".

"אישור התוכנית מהווה צעד חשוב להבטחת מרכזיותו של נמל חיפה, ותהיה לכך השפעה דרמטית על צפון המדינה בכלל ועל חיפה בפרט", אמר עם אישור תוכנית הרחבת הנמל יונה יהב, ראש העיר חיפה. את דבריו סיכם כשקבע: "אנו סבורים שזהו מהלך קריטי ונכון בהשבת מלחמה שערה בגזלת התעשיות ל'מדינת תל-אביב' ומחוזותיה".

 השבוע תוגש התוכנית לעירייה לקבלת ההיתר.

 במקביל התוכנית הועברה לשמאי ע"מ להכין את דו"ח האפס וכן המפקח מכין לנו את המכרז לקבלני הביצוע.

 אנו מעריכים כי תוך 3-4 שבועות יהיה לנו היתר + דו"ח אפס ואז נוציא את המכרז לקבלנים וכן נוכל לגשת לבנקים מלווים ע"מ

 לסגור את הליווי הבנקאי לפרויקט ולהתחיל בבנייתו.

 נעדכן על התפתחויות בהמשך.

 בברכה לכולם.

    א. יועץ קרקע – סיים את הדו"ח הראשוני.

                          דו"ח זה יועבר בתחילת שבוע לקונסטרוקטור, אדריכל ואלינו.

    ב. קונסטרוקטור – מרגע קבלת הדו"ח יתחיל לעבוד על ביסוס הבניין.

     ג. חשמל + מיזוג אויר – יסיים את עבודתו בתחילת שבוע ויעביר אותם לאדריכל.

     ד. בטיחות – סיים את עבודתו העיקרית, העביר אותה לשירותי הכבאות לקבלת אישור.

     ה. – אינסטלציה – סיימו את עבודתם הראשונית והעבירו את התוכניות למי-כרמל
לקבלת הוראות להמשך עבודה, כמו-כן מחכים לתוכנית
הקונסטרוקטור ע"מ להכין את התוכנית של חיבור הבניין לרשת המים
והביוב..

השאלות שעל הפרק: איזה כיסויים ביטוחיים לדירה מציעות חברות הביטוח בישראל ומה הדרכים להגשת תביעה

http://www.mof.gov.il/app_insurance/ladaat.html